在物業管理行業困境凸顯、機遇伏潛的當下，我還是堅持認為物業服務企業應當積極致力于改善和提升以管理物業為核心內容的“升級發展”，而不是熱衷于通過經營其它業務的“轉型發展”，謀求生存之路。因為物業管理的市場已經足夠之大，我們開門、推窗望去，滿目皆是物業，只要我們真正把管理物業這項服務做得專業，做出水平來，被業主/使用人所接受，企業根本不愁百年生存與發展。
物業管理應當堅持以“管理物業”為本
物業建成以后，建筑物本體以及附屬的設施、設備是需要持續的維修、養護的，建筑物附屬的相關區域也是需要持續的秩序維護和環境清掃的。物業管理所做的就是對物業及其配套的設施設備、相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域的環境衛生和公共秩序，為業主/使用人創造良好的公共秩序和生活、工作環境。
物業管理市場很大，物業服務企業通過提升企業內在的專業知識、管理水平和技術能力，就能在激烈的市場競爭中勝人一籌，就有了做不完的市場機會。物業服務企業的“升級”可以從兩個方面去努力：一是對物業及其配套的設施設備、相關場地進行維修、養護和管理以及維護相關區域的環境衛生和公共秩序，也就是目前絕大多數企業在做的基本業務內容；二是與物業的經營策劃相關的資產管理，包括策劃顧問、租售代理、商業經營、估值咨詢等。
資產管理的專業知識和技能要求較高，不是所有的物業服務企業馬上就能去做的，但這是物業服務企業應當關注并追求的發展方向，“五大行”已經為我們樹立了榜樣。我們現在馬上就要做的是改善管理和技術。當物業服務企業組織專門的人員、配置專門的資源、運用專門的技術，根據不同的物業形態，設計合理的組織架構，通過經濟高效的管理模式和方法，將業主委托管理的物業的使用功能最大限度地發揮，自然/人為的損壞降到最低，保障其不間斷的正常運行，使物業的使用效能最高，而成本消耗又能控制在合理的范圍內，最終使物業的價值得到體現并得以提升，就是為業主和使用人提供了物有所值的服務，業主和使用人就會心甘情愿地購買這樣的服務。
伴隨著房地產業的不斷成熟，人們會逐步厘清對物業管理的正確認識，會更加重視物業管理。因為，物業管理的好壞，直接反應在物業的使用效能、物業的使用年限、物業的社會形象與口碑、物業的租售價格等多重指標參數方面，而這些正是業主最為關心的。事實上，現在整個物業管理行業的管理水平和技術能力還遠遠不能滿足業主/使用人對管理物業的需求和期望，物業服務企業在這些方面的提升空間非常之大。只要物業服務企業在這方面能有所作為，企業在市場競爭中就有了立身之本。
延伸/衍生服務是物業管理的副產品，應當適度、有限為之
物業管理是從境外學習、借鑒而來的，境外已經有了成熟的模式和經驗，在很大程度上我們是可以直接效仿的。境外的物業管理也會為業主/使用人兼做一些延伸/衍生服務，比如收發信件報刊、代購物品、代付費用、提供家政服務、組織社交活動等，但都是與物業的使用與管理相關度較大，而投入不是很大的服務項目。
我所在的上實物業管理公司，為好幾十個不同類型的物業項目提供管理服務，因而免不了兼做一些延伸/衍伸服務。我把與物業管理專業相關度較大的稱之為延伸服務，比如為產權單元內所做的維修、清掃、綠化等；把與物業管理專業相關度較小的稱之為衍生服務，比如家政服務、餐飲服務等。上實物業管理公司一直堅持有條件的兼做延伸/衍生服務，條件就是以下三原則：第一，必須是與物業管理有關聯的，比如中介代理、物業會所經營；第二，必須是業主/使用人有需求的，比如家政服務、會務禮儀策劃；第三，必須是對社會化服務不足作補充的，比如樓宇食堂、長者便利服務。為什么要定下這三原則？因為我們有兩個基本定位，其一是做好管理物業的服務是立足之本，不能本末倒置；其二是盡量滿足業主/使用人的需求，力求超越合理期望。所以我們的經營服務只限“物業會所”、“樓宇食堂”，即我們在管物業內的會所和食堂，決不會在我們所管理服務的物業之外從事會所經營、餐飲服務。同理，我們為長者生活便利提供洗滌、陪伴、購物等服務，但不會涉足養老服務。
當前，在很多人的眼中，“轉型發展”與開展多種經營服務似乎成了同義詞，成為了物業管理行業的主流思潮，對整個行業的影響非常之大。對此，我有一些不同的想法，謹談兩點供商榷。第一，作為企業可以有不同的戰略定位，可以自主決定企業的發展方向，但是，作為一個行業應該怎么轉型呢？更何況物業管理還是個朝陽行業，市場潛力那么大，有待我們發揮、發展的空間那么大，筆者以為物業管理行業現在迫切要做的是提升整個行業的管理水平和技術能力。第二，如果企業都熱衷于去投資經營其它業務了，那么新成立的企業還是物業服務企業嗎？新業務還是物業管理這種服務嗎？業界有一些同行不認同我的觀點，堅持認為既然是物業服務企業投資的，就應當視作物業管理行業的一部分。那么我要再問，當房地產企業投資成立了物業服務企業從事物業管理服務時，哪個是屬于房地產行業的房地產企業，哪個是屬于物業管理行業的物業服務企業？你肯定不會混淆，一下就能分辨清楚的。道理就是如此簡單。
提增物業服務費是正確做法，企業/行業都應為之努力
所謂物業管理，就是業主/使用人出錢向市場購買管理物業及其設施設備、環境衛生、公共秩序的服務。要做好物業管理這項服務，沒有必要的資金保障是不可能的。從境外的狀況來看，通常是房價比我們低很多，而物業服務費卻比我們高很多。
大家都明白，隨著物業使用年限的增加、各項成本費用的上漲，以及社會的進步發展和人們對生活需求的提升，物業服務費隨之提增是理所應當、自然而然的事情。我國物業服務費長期處于低位狀態，且又很難提增，根源在于我們的思想認識和政策制度兩方面都出了問題。我們刻意地壓低物業服務費，并為物業管理招投標設置一個物業服務費的上限標準，又沒有有效防止惡意低價競爭的機制，因此留下很多難以解決的后遺癥。其實，為招投標設置最低限價才是正確的，合理提增物業服務費才是對業主利益的真正保護，我在其他文章中都曾表明過這一觀點。
從買賣雙方的利益關系來看，買方希望得到同等價格下內容多、標準高的服務，賣方（通常是物業服務企業）希望得到同等內容、標準下出價高的服務項目，這是正常的市場現象。雙方經濟利益的博弈會使得物業管理的服務標準和價格標準的組合趨于合理，很多矛盾和問題都會在博弈雙方不斷的相互妥協中得以化解。事實證明，物業服務企業心甘情愿的接受低成本、低收入運營，還熱衷于低價競爭、死守“爛盤”，最終必然走入“偷工減料”、“偷雞摸狗”的企業發展死胡同。如果物業服務企業都能堅守“低價不做”、“虧本不做”，物業服務費的提增就能指日可待了。
企業不該唯利是圖，但以盈利為目的總是對的。提供物業管理服務，就應當收取相應的物業服務費，賺取合理的利潤。一方面要讓物業服務企業的員工有一份不失公平、公正和尊嚴的收入，能使員工隊伍穩定，必要時也能招聘到新人加盟。另一方面，企業也要留有發展資金，也要給投資者以合理的回報。現在看不明白、想不通的是，很多物業服務企業屈服于主營業務不盈利，而要通過其他業務經營來補貼的現實。這樣的經營方式是行業發展方向嗎？是可持續的嗎？有別的行業也這么做嗎？答案顯然是否定的。
所謂“在其位，謀其政”，作為業內人士，真心希望物業管理行業健康、有序的發展。言為心聲，敬候教正。我是這么想的，上實物業也是這么做的。我們堅守得很艱苦，為此失去過很多市場機會。但我們也有收獲，每年都有發展進步。別人說我們有一點“清高”，我們自己說“決不為五斗米折腰”。
