行業(yè)當(dāng)前存在的兩個(gè)突出問題
物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制不合理影響行業(yè)發(fā)展
物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要收入來源，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的支柱，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的真實(shí)反映，而且將受到生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)的影響。目前上海住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)確定可依照?qǐng)?zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，一是售后公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是普通住宅的分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，均不能真實(shí)客觀地反映小區(qū)物業(yè)服務(wù)的真實(shí)管理成本。
目前，上海市關(guān)于售后公房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)頒布執(zhí)行有16年了。前些年，低通脹的政策使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物價(jià)上漲的反應(yīng)尚不敏感，加上當(dāng)時(shí)的物業(yè)服務(wù)公司大多還是房管所，故對(duì)售后公房偏低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較麻木。但近些年，通脹壓力加劇，尤其是勞動(dòng)力成本快速上升，大部分房管所已改制成民營(yíng)或股份制企業(yè)，經(jīng)營(yíng)虧損的后果將由企業(yè)老板或股東承擔(dān)，故收支嚴(yán)重倒掛成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拋棄“老小區(qū)”的原因。由于售后公房管理是福利房改革出現(xiàn)的新課題，大家都在摸索，留有一些后遺癥也不必大驚小怪，但是將這種房屋改革付出的成本讓相對(duì)弱勢(shì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)，是不公道的，也是不能長(zhǎng)久的。
關(guān)于普通住宅分等定級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于沒有考慮到不同小區(qū)的實(shí)際情況，其也是存在缺陷的。具體而言，該標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中至少存在以下兩個(gè)方面的缺陷：一是不能反映不同小區(qū)的不同情況。按現(xiàn)行規(guī)定，一個(gè)小區(qū)在15萬平方米以上，其秩序維護(hù)費(fèi)要扣減10%。不管有幾個(gè)出入口，只按兩個(gè)出入口計(jì)費(fèi)，如實(shí)際上超過兩個(gè)出入口而要增設(shè)崗位的，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，但是前期物業(yè)管理階段沒有業(yè)主大會(huì)怎么辦。二是價(jià)格形成機(jī)制不能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，由于收費(fèi)價(jià)格要由政府審批，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不能根據(jù)具體情況隨時(shí)調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，于是就出現(xiàn)了兩個(gè)現(xiàn)象，一是業(yè)主不同意支付標(biāo)準(zhǔn)以外的但事實(shí)上確實(shí)發(fā)生的費(fèi)用，如增設(shè)門崗等；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使不服務(wù)、少服務(wù)但照樣能按照標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主質(zhì)疑價(jià)格設(shè)定的公平性、合理性，進(jìn)而拒付物業(yè)費(fèi)。這些缺陷的存在，對(duì)培養(yǎng)健康的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、構(gòu)建和諧物業(yè)管理是不利的。
物業(yè)管理責(zé)任邊界模糊制約行業(yè)發(fā)展
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定義是“由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”也非常清晰地劃定了物業(yè)管理的責(zé)任邊界，這個(gè)定義符合《物權(quán)法》關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的責(zé)任主體是廣大業(yè)主的基本精神，但在實(shí)際運(yùn)行中卻出現(xiàn)了各類概念混淆以及物業(yè)管理責(zé)任邊界模糊的情形。
首先是行政主管部門的行為不當(dāng)，如某商場(chǎng)因開發(fā)商遺留的消防設(shè)備不合規(guī)定而導(dǎo)致故障頻發(fā)，消防主管部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)公司出資改造；如某業(yè)主將底層附屬庭院內(nèi)自栽的已影響二樓業(yè)主采光的樟樹砍伐，林業(yè)及綠化部門欲對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰；再如某業(yè)主欲在屋頂搭建鴿棚遭物業(yè)服務(wù)公司勸阻，主管部門卻把矛盾轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)服務(wù)公司并言明要相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司同意。其次是部分業(yè)主對(duì)法律法規(guī)的不理解，也不知道物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，習(xí)慣于將所有涉及人、物、相鄰關(guān)系甚至政府職能的事情一股腦兒訴諸于物業(yè)服務(wù)公司，一旦不如意，便與物業(yè)服務(wù)公司結(jié)怨，甚至以不交物業(yè)費(fèi)相威脅。凡此種種，其中有法規(guī)不健全造成無法認(rèn)定責(zé)任的原因，但行政主管部門簡(jiǎn)單草率的工作方式和自由裁量權(quán)的制約失衡，同樣是造成此問題的原因之一。近年來，治安、計(jì)生、維穩(wěn)等許多與物業(yè)管理毫無關(guān)系的工作都被一些基層政府部門攤派到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身上，大大增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本和負(fù)擔(dān)。可以說，責(zé)任邊界模糊的問題已經(jīng)嚴(yán)重制約著行業(yè)的發(fā)展。
多途徑解決兩個(gè)突出問題
筆者所提出的這兩個(gè)問題當(dāng)然不是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)所存在問題的全部，但卻是行業(yè)內(nèi)存在的比較突出、業(yè)界反映比較強(qiáng)烈的兩個(gè)問題。對(duì)于克服這兩個(gè)問題，筆者也提出一些自己的觀點(diǎn)。
努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)定價(jià)機(jī)制市場(chǎng)化
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理的問題，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說是一個(gè)迫在眉睫的問題。筆者看到現(xiàn)在許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在介紹自己順利上調(diào)物業(yè)費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，他們的做法值得肯定，但筆者認(rèn)為要從根本上解決這一問題，還是應(yīng)該從物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制入手，讓物業(yè)費(fèi)與最低工資標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)同步上漲制度化、常態(tài)化。
筆者認(rèn)為，要做到物業(yè)費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制的市場(chǎng)化，首先必須承認(rèn)物業(yè)服務(wù)是商品，承認(rèn)物業(yè)服務(wù)的成本是受相關(guān)生產(chǎn)要素價(jià)格的制約。筆者建議，對(duì)于物業(yè)服務(wù)價(jià)格的制定要引入市場(chǎng)化評(píng)估機(jī)制，并規(guī)定參與評(píng)估的代表組成結(jié)構(gòu)，其中應(yīng)當(dāng)有業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物價(jià)、居委會(huì)、房管等方面的專業(yè)人士，評(píng)估代表可以依據(jù)當(dāng)年物價(jià)波動(dòng)的情況、人員工資上漲的情況以及小區(qū)的實(shí)際情況對(duì)小區(qū)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整提出建議，形成評(píng)估報(bào)告后提交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并征求業(yè)主意見，獲得業(yè)主通過后就要對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，避免物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期一成不變使物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)入不敷出、收不抵支的現(xiàn)象。而且此種價(jià)格評(píng)估原則上應(yīng)每年進(jìn)行一次。
此外，對(duì)于當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)價(jià)格問題，筆者以為還要盡快研究和制定酬金制收費(fèi)模式，在有條件的住宅物業(yè)積極推行酬金制模式，并由行政主管部門公布合理的成本基準(zhǔn)價(jià)和酬金區(qū)間，這樣，上漲的物業(yè)服務(wù)成本完全由業(yè)主方承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只拿固定的酬金即可，無須承擔(dān)過多的成本上漲風(fēng)險(xiǎn)。
明確行業(yè)責(zé)任邊界 規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任邊界模糊的問題，筆者以為，應(yīng)采取多種措施來加以改進(jìn)。一方面是要抓緊立法，制定有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任邊界。筆者以為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任邊界應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)“物業(yè)管理”所下的定義為依據(jù)來確定。作為政府相關(guān)執(zhí)法部門，更應(yīng)該帶頭學(xué)習(xí)物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)法規(guī)，在執(zhí)行有關(guān)公務(wù)時(shí)嚴(yán)格按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)執(zhí)法，避免主觀臆斷，將一些本不應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任強(qiáng)加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度來講，也要避免對(duì)外大包大攬，為爭(zhēng)搶項(xiàng)目就對(duì)外隨便許下承諾，隨意擴(kuò)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的責(zé)任邊界，要知道任何一項(xiàng)服務(wù)都是有成本和風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已經(jīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開做出的承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。這就更進(jìn)一步增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨便對(duì)外承諾、擴(kuò)展自身責(zé)任邊界的法律風(fēng)險(xiǎn)。
此外，我們還要擴(kuò)展宣傳邊際，使物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)以及觀念被更多的業(yè)主和政府執(zhí)法部門所接受和認(rèn)可。尤其是隨著我國城市化進(jìn)程的加快和物業(yè)管理覆蓋面的擴(kuò)大，物業(yè)管理正逐漸成為與大部分國人生活息息相關(guān)的一項(xiàng)工作，不了解物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)將給業(yè)主的生活和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作帶來諸多不便。因此，筆者建議將物業(yè)管理的概念、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、享受物業(yè)服務(wù)應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)、正確使用電梯、嚴(yán)禁高空拋物、嚴(yán)禁違章裝修等人們?nèi)粘Ｉ钪斜刂奈飿I(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)編入中小學(xué)教科書，讓我們的第二代、第三代掌握常識(shí)后反過來教育、幫助他們的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶，也讓他們?cè)谖磥淼纳钪凶杂X遵守物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，為行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
