浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見
發布時間：2013-6-26 點擊：6123次
浙江省人民政府辦公廳
關于加快發展現代物業服務業的若干意見
浙政辦發〔2012〕19號
各市、縣（市、區）人民政府，省政府直屬各單位：
現代物業服務業是現代服務業的重要組成部分。近年來，我省物業服務業發展迅速，但還存在產業層次偏低、服務能力偏弱、發展環境亟待改善等問題。為進一步發揮現代物業服務業在改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，經省政府同意，現就加快發展現代物業服務業提出如下意見：
一、總體要求和目標任務
（一）總體要求。深入貫徹落實科學發展觀，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業化、產業化為導向，著力加強政策扶持，優化發展環境，規范服務標準，提升從業人員素質，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，努力構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系。
（二）目標任務。到2015年，全省物業服務業發展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
——物業服務覆蓋面持續擴大。在城鎮新建住宅小區全面實現物業服務的基礎上，到2015年，舊住宅小區物業服務或準物業服務覆蓋率達到70%以上，住宅物業服務平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業服務覆蓋率達到60%以上。
——物業服務群眾滿意度明顯提高。各類物業管理示范項目所占比例達到10%以上，物業服務區域業主的總體滿意率達到80%以上。
——物業服務行業綜合實力和競爭力明顯增強。培育年營業收入1億元以上的物業服務企業10—20家，其中若干個骨干企業年營業收入力爭達到10億元以上，一級資質物業服務企業年營業收入占行業總量的30%以上，實現物業服務企業上市零的突破；物業服務行業年營業收入達到220億元以上，累計新增就業崗位30萬個，對經濟發展和就業的貢獻率穩步提高。
二、著力提高行業發展水平和服務能力
（一）不斷健全物業服務體系。積極拓寬物業服務領域，從住宅物業服務加快向辦公樓、工業企業、醫院、學校、市政設施、城市綜合體、農居點的多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供全面服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。
（二）制訂實施物業服務標準。加快制訂不同類型物業的服務標準和規范，促進物業服務業規范發展。鼓勵行業協會和企業參與標準制訂，引導物業服務企業開展標準化試點。依據服務標準推行市場準入和分等級管理，提高物業服務業管理水平。開展對物業服務企業的標準化培訓，對列入國家和省服務業標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
（三）做大做強物業服務企業。鼓勵骨干物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，積極采用現代信息技術和現代化管理手段，推動物業服務規模化、集約化發展。鼓勵物業服務專業化發展，大力扶持一批設備管理、保潔家政、園林養護、秩序維護等專業物業服務企業。鼓勵物業服務企業注冊和使用自主商標，提高物業服務品牌的知名度、美譽度，充分發揮品牌的示范和集聚效應。充分發揮物業服務示范項目的示范推動作用，對所服務項目獲國家、省物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）稱號的物業服務企業，市、縣（市、區）應給予適當獎勵，三年內在參加當地物業項目招投標時給予適當加分。
（四）提高物業服務從業人員素質。引導物業服務企業改進對員工的管理，加強職業技能培訓和職業道德建設，規范物業服務從業人員的服務行為。充分發揮各類職業技能培訓機構、行業協會等組織的作用，將物業服務從業人員作為職業技能培訓的重點對象，積極開展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。支持高等院校、技工院校設置物業服務類專業，加快物業服務定點培訓機構建設，推動校企合作、聯合辦學，加快培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。
（五）積極推動物業服務節能減排。建立健全物業服務節能減排考核目標責任制。鼓勵物業服務企業以前期顧問等方式提前介入房地產項目的開發建設，從建筑設計、施工以及建筑材料、設施設備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業服務企業在日常管理中，主動排查高能耗及不符合環保要求的設施設備，開展技術革新和設備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業服務企業設立專業節能服務公司，加大節能減排工作力度。
（六）切實加強業主組織建設。加快修訂業主大會議事規則、物業管理規約等示范文本，加強指導和培訓，健全業主大會、業主委員會的組織建設，充分發揮其在物業管理中的積極作用。完善物業服務合同，規范物業服務委托方和受托方的責權利關系和行為。注重組織引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理，不斷提高業主委員會的管理水平。
三、積極培育和規范物業服務市場
（一）積極放開搞活物業服務市場。逐步改革機關、事業單位、國有企業用房自我使用、自我服務的管理模式，積極推進后勤管理服務社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫院、學校、大型公建設施等物業，采用公開招標方式選擇物業服務。
（二）完善物業服務市場監管體系。完善物業服務招投標制度，加快招投標專家庫建設，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業服務市場準入機制，嚴格執行物業服務企業資質管理辦法，加快建立物業服務企業誠信檔案和信息平臺，加強對物業服務企業的監管。加強對物業承接驗收的監管，規范物業項目承接驗收行為，維護業主和使用人的合法權益。加強對物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環衛、市政等共有設施設備移交工作的監管，確保按時移交給相關專業單位。
（三）著力加強行業自律。加強物業服務行業協會建設，充分發揮行業協會的積極作用，著手開展制訂行業行規，加快推進行業誠信體系建設，引導物業服務企業開展服務承諾、履行社會責任，確保物業服務質價相符，努力構建和維護良好的物業服務市場秩序，促進物業服務業健康發展。
（四）加快建立物業服務糾紛快速處理機制。充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業服務糾紛調解工作新模式，建立市、縣、街道、社區四級物業管理投拆受理制度和物業服務糾紛快速處理調解組織體系，著力解決物業服務糾紛逐年增多的問題。充分發揮社區法律顧問作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業服務糾紛的及時解決。省建設行政主管部門要會同省有關部門抓緊制訂物業服務糾紛快速處理辦法。
四、加大政策扶持力度
（一）落實財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現代物業服務業發展，推進保障性住宅小區、老舊住宅區等物業管理。在省級服務業發展引導資金安排使用上，從2012年起，每年通過集中配置資金，用于引導和鼓勵物業服務行業龍頭企業、創新型企業和品牌企業的發展，支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業管理單位等。市縣財政也要進一步優化支出結構，適當擴大服務業引導資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現代物業服務業發展。
（二）完善有關收費政策。
1．完善物業服務定價機制。加快制訂和完善物業服務等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務、等級化收費”的物業服務費分級定價機制，積極推進酬金制收費方式。嚴格執行國家、省有關物業服務收費規定，普通住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價；別墅、排屋等非普通住宅小區和辦公、商務樓宇等非住宅物業，以及業主大會成立后的普通住宅小區物業服務實行市場調節價。對普通住宅小區前期物業服務方案確定的服務標準超出當地最高政府指導價相對應服務標準的，建設單位可按照優質優價原則提出前期物業服務收費標準，報所在地價格主管部門和物業行政主管部門核定。廉租住房、政府投資建設運營的公共租賃住房委托專業機構提供物業服務的，所需物業服務費用由當地財政承擔。鼓勵有條件的老舊住宅小區推行業主自治管理、自主收費或社區化準物業管理模式。普通住宅小區認定標準由省建設主管部門負責制訂發布。
2．規范物業服務相關收費。凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規范物業消防、安全等相關職業技能培訓收費，收費標準應報當地物價、財政部門商物業行政主管部門核準。電梯等特種設備定期檢測費的收取，嚴格執行省財政廳、省物價局規定的標準。
（三）落實稅收金融扶持政策。
1．合理確定稅基。現代物業服務業的營業稅以與物業服務有關的全部收入扣除代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為稅基。物業服務企業將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業額，征收營業稅。現代物業服務業兼有不同稅目的應稅勞務，實行分別開票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營業稅。
2.減免相關稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利物業服務企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內，對物業服務企業當年新招用符合條件的人員，企業與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，經批準，在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅優惠，定額標準為每人每年4800元（優惠政策在2013年12月31日未執行到期的，可繼續享受至3年期滿為止）。對物業服務企業繳納房產稅確有困難的，報經主管稅務機關批準，可給予減免房產稅的照顧。在酬金制收費模式的物業項目中，對物業服務企業開設單獨賬戶專項存放為業主或業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅；業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票，對物業管理企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為，不征收營業稅。對物業服務企業代收的物業專項維修資金，不征收營業稅。鼓勵物業服務重點骨干企業兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業重組過程中發生轉讓企業產權涉及的不動產、土地使用權轉移等行為，不征收營業稅。
3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業現有在職職工總數30%（超過100人的企業達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業服務小企業，經辦金融機構可根據企業實際招用人數合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過人民幣200萬元，貸款期限不超過2年。
（四）落實相關補貼政策。
1.落實培訓補貼。對有愿望從事物業服務的登記失業人員、進城求職農村勞動力等未就業人員參加定點培訓機構組織的物業服務技能培訓的，享受培訓所在地人力社保部門的職業培訓補貼。物業服務企業新招用符合條件的人員，與企業簽訂6個月以上勞動合同，在勞動合同簽訂之日起6個月內由企業依托所屬培訓機構或政府有關部門認定的培訓機構開展崗前就業技能培訓的，根據培訓后繼續履行勞動合同情況，按照當地確定的職業培訓補貼標準，對企業給予定額職業培訓補貼。
2.落實社會保險補貼。對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員就業，企業與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規定繳納社會保險費的，企業為其實際繳納的基本養老、醫療、失業保險費由當地財政給予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。對物業服務企業錄用見習期滿的高校畢業生而為其補繳的見習期間養老保險費用（不含個人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進就業資金中列支。
3.落實物業管理補貼。對老舊住宅小區、保障性住宅小區、農民工公寓、拆遷安置小區等實施專業化物業管理或準物業管理的，所在地政府應定期給予物業管理服務單位一定的資金補貼。各地對物業服務業征收的營業稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區、老舊住宅小區等的物業管理補貼和獎勵，并優先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎設施大修、改造或更新所需經費。老舊住宅小區的范圍由所在地房產行政主管部門結合當地實際作出界定。對在商品住宅小區中配建的保障性住房，執行該小區統一的物業服務費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
4.落實節能減排專項改造補貼。對物業服務企業因節能減排而改造共用設施設備的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業服務企業，當地政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
五、切實加強組織領導
（一）加強組織協調，形成工作合力。各級政府和有關部門要充分認識加快發展現代物業服務業的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，努力實現物業服務業發展的轉型升級。省級層面建立由省建設廳牽頭，發展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監、安監、物價、金融、電力等部門和單位組成的省加快發展現代物業服務業聯席會議制度，加強對現代物業服務業發展的統籌協調，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在省建設廳。聯席會議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進現代物業服務業加快發展。各市、縣（市、區）政府也要建立健全相關協調機制，加強現代物業服務業發展的統籌規劃，制訂落實更加具體有效的政策措施，推進現代物業服務業持續健康發展。要把現代物業服務業發展納入全省服務業發展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實到位。
（二）健全統計制度，加強監測分析。加強現代物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度，加強現代物業服務業發展的動態監測和分析，為制訂現代物業服務業發展規劃、政策提供依據。
（三）加強輿論引導，營造良好氛圍。各級政府和有關部門要切實加強輿論引導，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發展現代物業服務業的重大意義，宣傳促進物業服務業發展的扶持政策，在全社會進一步營造關心支持現代物業服務業發展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，引導物業服務企業規范管理、提高服務水平。
