寧波市物業(yè)管理服務收費辦法
發(fā)布時間：2005-9-22 點擊：1668次
第一章總則
第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理服務收費行為，維護國家、物業(yè)管理單位和房屋所有人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院《中華人民共和國價格管理條例》、國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》以及市政府有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，特制定本辦法。
第二條本辦法適用于寧波市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)物業(yè)管理行業(yè)主管部門經(jīng)營資質(zhì)審查，工商行政管理機關(guān)登記注冊并受業(yè)主管委會委托的物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)（包括小區(qū)內(nèi)的低層、多層以及無電梯的中層住宅樓、非住宅樓、住宅和非住宅混合樓等、別墅小區(qū)、大樓（包括高層以及有電梯的中層住宅〈公寓〉樓、商住樓、辦公樓、綜合樓）等物業(yè)提供社會化、專業(yè)化管理服務的收費管理。
本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位接受業(yè)主管委會及有關(guān)專業(yè)管理單位委托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、安全保衛(wèi)和環(huán)境等項目開展日常維護、修繕、整治管理服務及提供其它相關(guān)管理服務所收取的費用。
第三條各級物價部門是全市物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。各縣（市）、區(qū)物價部門主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務收費。海曙、江東、江北區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務收費的管理，由寧波市物價局負責。
第四條物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開、公平、兼顧房屋所有人、使用人的承受能力的原則。鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)氖召M（價格）競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。
第二章物業(yè)管理服務收費制定原則
第五條物業(yè)管理服務收費項目包括綜合服務費、房屋共有部位和共用設施日常維修費、房屋保修費、停車管理費和特約服務費。物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)收取對象和所提供管理服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行國家定價、國家指導價和市場調(diào)節(jié)價。
（一）住宅小區(qū)綜合服務費、房屋共有部位和共用設施日常維修費、房屋保修費、停車管理費實行國家定價；
（二）大樓、別墅小區(qū)的綜合服務費實行國家指導價；
（三）特約服務費除物價部門另有統(tǒng)一規(guī)定收費標準外，均實行市場調(diào)節(jié)價。
第六條物價部門在制定或調(diào)整物業(yè)管理服務收費標準時，應充分聽取物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會（或房屋所有人、使用人代表）的意見，既要有利于物業(yè)管理服務工作正常運行，也要考慮房屋所有人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的合理成本費用為基礎，扣除物業(yè)管理專項資金增值補貼、經(jīng)營用房經(jīng)營利潤等正常收入，結(jié)合物業(yè)管理單位管理服務的內(nèi)容、質(zhì)量、深度核定。
第七條綜合服務是指物業(yè)管理單位為房屋使用人（或所有人）提供的公共性管理服務。物業(yè)管理單位提供下列公共管理服務，可按規(guī)定收取綜合服務費。
（一）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括清掃公共樓梯、電梯、走廊、道路、綠地，定時定點收集、清運用戶生活、辦公垃圾以及房屋外立面的保潔等；
（二）設備設施養(yǎng)護，包括負責樓內(nèi)供水、供電、排污、排水、中央空調(diào)、電梯、治安防范等公用設備設施及其管線的日常運行和保養(yǎng)，協(xié)助各專業(yè)管理單位對其設備設施及其管線進行行業(yè)管理；
（三）安全保衛(wèi)，包括維持公共秩序，負責晝夜值班、巡邏；
（四）綠化管理，包括公共路樹、花草、花卉盆景的管理；
（五）交通秩序管理；
（六）承付除電梯、自動扶梯、中央空調(diào)等電費外的公共水、電費用；
（七）做好業(yè)主管委會交辦的公眾代辦性質(zhì)服務以及其它公共管理服務事宜。
第八條綜合服務費構(gòu)成：
（一）管理服務人員工資，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費、養(yǎng)老保險金和國家規(guī)定的各種補貼；
（二）管理服務費用，包括公共環(huán)境衛(wèi)生清潔，公共設施設備養(yǎng)護，安全保衛(wèi)，綠化管理，交通秩序管理，辦公等物資消耗和其他必要費用開支；
（三）稅金，系指法定稅費；
（四）利潤，住宅小區(qū)不超過人員工資和費用的5%，大樓、別墅小區(qū)不超過10%。
第三章住宅小區(qū)綜合服務費標準的制定
第九條住宅小區(qū)綜合服務費的制定，以保本微利為原則，根據(jù)物業(yè)管理單位的服務質(zhì)量和房屋建筑面積分等定價，按質(zhì)論價。
第十條住宅小區(qū)綜合服務費：住宅以戶（套）為計費單位，其它房屋以房屋建筑面積平方米為計費單位。
海曙、江東、江北區(qū)行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)綜合服務費標準見附表一；其他各縣（市）、區(qū)由當?shù)匚飪r部門比照市定標準結(jié)合實際情況合理制定。
第十一條住宅小區(qū)綜合服務費第一年度原則上按收費資質(zhì)丁級收費。一年后如要求晉升收費資質(zhì)的，物業(yè)管理單位可向當?shù)匚飪r部門提出申請。經(jīng)評定后，如收費資質(zhì)有變動，按規(guī)定調(diào)整相應的等級收費標準。收費資質(zhì)每年評定1次，等級收費標準隨之重新確定。
第十二條物業(yè)管理單位在收取住宅小區(qū)綜合服務費前，應持物業(yè)管理行業(yè)主管部門發(fā)放的經(jīng)營資質(zhì)證書、工商行政管理機關(guān)發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照、業(yè)主管委會委托管理服務合同，根據(jù)實際提供的服務項目，向當?shù)匚飪r部門申報收費資質(zhì)。物價部門會同有關(guān)部門按照《寧波市物業(yè)管理綜合服務收費資質(zhì)考核評定辦法》評定收費資質(zhì)，并由物價部門發(fā)放收費資質(zhì)證書，確定等級收費標準。
第四章大樓、別墅小區(qū)綜合服務費標準的制定
第十三條大樓、別墅小區(qū)的綜合服務費，由物價部門根據(jù)建筑規(guī)模及其復雜程度、物業(yè)管理服務的工作量制定公布各類中準價和浮動幅度。物業(yè)管理單位可在規(guī)定幅度內(nèi)與業(yè)主管委會協(xié)商確定具體收費標準，并報當?shù)匚飪r部門備案。
如實施物業(yè)管理服務一年后，業(yè)主管委會仍未成立的，或遇特殊情況雙方協(xié)商不成的，可由物業(yè)管理單位在規(guī)定幅度內(nèi)提出具體收費標準意見，報當?shù)匚飪r部門審定。
第十四條大樓、別墅小區(qū)綜合服務費以房屋建筑面積平方米為計費單位。
海曙、江東、江北區(qū)行政區(qū)域內(nèi)大樓、別墅小區(qū)綜合服務費的中準價標準見附表二，浮動幅度規(guī)定為±10%。其他各縣（市）、區(qū)由當?shù)匚飪r部門參照市定標準，結(jié)合實際情況合理測定公布。
高層住宅（公寓）以及多層、中層公寓系居住的，其綜合服務費中準價一律按三類標準執(zhí)行。
大樓、別墅小區(qū)綜合服務費第一年度原則上按物價部門制定公布的中準價標準收費。
第十五條大樓綜合服務費不包含電梯、自動扶梯、中央空調(diào)的電費，其電費應單獨裝表計量，按實結(jié)算，單獨列帳，并按房屋建筑面積向使用人合理分攤。
第十六條大樓的空關(guān)房綜合服務費按物價部門制定公布的中準價的30%計收。空關(guān)房系指新建、購置而尚未向物業(yè)管理單位辦理入住使用手續(xù)的房屋。建設單位未出售、出租、使用的空關(guān)房，其綜合服務費由建設單位交納；建設單位已出售而購房者未出租、使用的，由房屋所有人交納；房屋所有人（包括建設單位）已出租而承租人未使用的，由房屋使用人交納。
住宅小區(qū)和別墅小空關(guān)房按規(guī)定標準金額計收。
第十七條住宅小區(qū)或別墅小區(qū)內(nèi)單獨實行內(nèi)部物業(yè)管理的大樓，房屋所有人應向小區(qū)物業(yè)管理單位交納綜合服務費。綜合服務內(nèi)容包括樓外公共環(huán)境衛(wèi)生、公用設備設施養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、綠化管理、交通秩序管理、房屋外立面保潔等。綜合服務費標準由物業(yè)管理單位與房屋所有人以物價部門制定公布的中準價的10%至30%幅度內(nèi)協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由小區(qū)物業(yè)管理單位報當?shù)匚飪r部門裁定。
第十八條大樓、別墅小區(qū)綜合服務費標準的報備或報批，物業(yè)管理單位均須在收費前辦理、報備或報批時，應附物業(yè)管理行業(yè)主管部門發(fā)放的經(jīng)營資質(zhì)證書、工商行政管理機關(guān)發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)主管委會委托管理服務合同。實行報備的，應填報備案表，備案表（樣式）見附表三。實行報批的，應在報告中說明建筑規(guī)模、管理范圍、服務內(nèi)容、費用開支情況，并提出收費標準意見；如與業(yè)主管委會協(xié)商不成的，同時陳述業(yè)主管委會意見。
第五章其它物業(yè)管理服務收費標準的制定
第十九條房屋共有部位和共用設施日常維修費：
（一）房屋（除別墅外）所有人應按規(guī)定向物業(yè)管理單位交納共有部位和共用設施日常維修費（以下簡稱維修費）。按房改政策出售的房屋，從規(guī)定提取的維修基金增值中按規(guī)定標準撥付；其中原按綜合價或標準價購房者，未按現(xiàn)行房改政策成本價的1%補交住房共有部位和共用設施維修基金的，應按住房產(chǎn)權(quán)份額比例交納。
（二）共有部位和共用設施日常維修是指共有部位、共用設施局部損壞及時修復和日常檢修等，主要包括屋面防水層、外墻面修補；公用污水管、雨水管、廢水管的疏通、維修；樓梯間門窗、樓地面、樓梯及其扶手的維修，每8年1次的樓梯間內(nèi)墻涂料、門窗和扶手油漆；自來水上下總水管疏通和零件更換、防凍保暖；化糞池清理；水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球及零配件更換，不少于每年1次的水箱清洗；大樓內(nèi)供水、供電、中央空調(diào)、通信、消防、電梯、電子監(jiān)控等公用設備設施及其管線的檢修等。
（三）維修費按年計收，收費標準分別規(guī)定如下：
1.低層、多層以及無電梯的中層住宅（公寓）以戶（套）為計費單位，房屋建筑面積在50平方米及以下的，每戶每年80元；在50平方米至70平方米（含70平方米）的，每戶每年100元；在70平方米至90平方米（含90平方米）的，每戶每年120元；在90平方米以上的，每戶每年150元。
2.非住宅以房屋建筑面積平方米為計費單位，特類房屋每平方米每年6.00元，一類房屋每平方米每年4.80元，二類房屋每平方米每年3.60元，三類房屋以及其他非住宅每平方米每年2.40元。房屋類別劃分參見附表二。
3.高層以及有電梯的中層住宅（公寓）以房屋建筑面積平方米為計費單位，收費標準均為每平方米每年2.40元。
（四）物業(yè)管理單位收取維修費后，及時解交業(yè)主管委會帳戶。業(yè)主管委會應將維修費單獨立帳，專款專用，如年終結(jié)余，滾動使用。物業(yè)管理單位每年編制使用計劃，經(jīng)業(yè)主管委會批準后安排使用。
第二十條房屋保修費：在房屋竣工綜合驗收時，由建設單位在建筑安裝施工單位質(zhì)量保證金中一次性向業(yè)主管委會（或物業(yè)管理單位）撥付房屋保修費。房屋保修費標準分別為：優(yōu)良等級工程按建筑安裝工程造價的0.8%計收，其它等級工程按1%計收。業(yè)主管委會應將所收房屋保修費全額撥付給物業(yè)管理單位包干使用。在房屋保修期內(nèi)，房屋由物業(yè)管理單位按有關(guān)規(guī)定負責保修。
第二十一條停車管理費；具有停車車位或在不影響正常交通和使用人正常使用的前提下提供指定公共停車場地，配備專人管理，可按規(guī)定收取停車管理費。
（一）室內(nèi)集中汽車庫停車管理費：
1.包月停車管理費:
①停車車位產(chǎn)權(quán)系共有的，收費標準分別為：7座以下客車和3噸以下貨車，每輛每月160元；7座及以上客車和3噸及以上貨車，每輛每月200元。二輪、三輪摩托車每輛每月40元。三輪非機動車每輛每月20元。
②停車車位產(chǎn)權(quán)歸停車人所有的，收費標準分別為：7座以下客車和3噸以下貨車，每輛每月30元；7座及以上客車和3噸及以上貨車，每輛每月40元。二輪、三輪摩托車和三輪非機動車每輛每月10元。
空關(guān)車位停車管理費按上述標準的30%收費。
2.臨時停車管理費：4小時內(nèi)，汽車每輛（次）3元，二輪、三輪摩托車每輛（次）2元，三輪非機動車每輛（次）1元；超過4小時，汽車加收每4小時3元，二輪、三輪摩托車加收每4小時2元，三輪非機動車加收每4小時1元；不足4小時按4小時計算。
（二）室外露天停車管理費：
1.包月停車管理費：7座以下客車和3噸以下貨車，每輛每月120元；7座及以上客車和3噸及以上貨車，每輛每月160元。二輪、三輪摩托車每輛每月30元。三輪非機動車每輛每月10元。
2.臨時停車管理費：半小時內(nèi)不收費；半小時以上至4小時內(nèi)，汽車每輛（次）2元，二輪、三輪摩托車和三輪非機動車每輛（次）1元；超過4小時，汽車加收每4小時2元，二輪、三輪摩托車和三輪非機動車加收每4小時1元；不足4小時按4小時計算。
（三）自行車停放管理，原則上不得收費。如遇特殊情況確需收費的，須另行報當?shù)匚飪r部門審批。
（四）單獨管理集中汽車庫的停車管理收費可參照上述規(guī)定標準執(zhí)行。
（五）如由物業(yè)管理單位提供其單位所有的停車場地或車位，停車收費另行報當?shù)匚飪r部門審批。
第二十二條特約服務收費。特約服務是指為滿足房屋所有人或使用人需要而提供的個別服務，以及受綠化、道排、供水、供電、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、消防等專業(yè)管理單位委托的有償服務，包括房屋裝修、代購商品、家電維修、綠化養(yǎng)護等。特約服務收費，物價部門有規(guī)定的，按規(guī)定標準收費；無規(guī)定的，由物業(yè)管理單位與委托方協(xié)商確定。
第六章物業(yè)管理服務收費的管理
第二十三條物業(yè)管理單位必須分別與業(yè)主管委會和房屋所有人、使用人以及有關(guān)專業(yè)管理單位簽訂物業(yè)管理服務合同，明確雙方的權(quán)利和義務。經(jīng)當?shù)匚飪r部門批準或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在合同中明文約定。房屋所有人或使用人以及有關(guān)專業(yè)管理單位不按規(guī)定交納費用的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽合同予以追償。
第二十四條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目及其標準應在經(jīng)營場所或收費地點公布。
第二十五條物業(yè)管理單位不得違背房屋所有人、使用人的意愿提前收費。綜合服務費按月計收，在房屋使用人（或所有人）自愿前提下，其預收期不得超過6個月。
第二十六條物業(yè)管理單位不得收取與自身服務無關(guān)的費用，也不得擅自代其他部門或單位收取費用。
第二十七條物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個月）向房屋所有人、使用人公布收費收入和費用支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和重大措施，接受業(yè)主管委會和房屋所有人、使用人的監(jiān)督。
第二十八條物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，并切實加強物業(yè)管理，增加服務項目，提高服務質(zhì)量，提供質(zhì)價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。
第二十九條依法成立的業(yè)主管委會可根據(jù)規(guī)章、章程和物業(yè)管理服務合同審核和監(jiān)督物業(yè)管理單位的收費情況，并督促房屋所有人、使用人及時按規(guī)定向物業(yè)管理單位交納相關(guān)費用。
第三十條物業(yè)管理單位與房屋所有人、使用人之間的收費爭議或糾紛，由業(yè)主管委會予以協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由當?shù)匚飪r部門裁定。
第三十一條物業(yè)管理單位向?qū)嵤┪飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的房屋所有人、使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他部門和單位不得再行重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。
第三十二條凡有下列違反本辦法行為之一者，由物價檢查機構(gòu)按照國務院《中華人民共和國價格管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰。
（一）越權(quán)定價，擅自提高收費標準的；
（二）違反規(guī)定擅自設立收費項目，亂收費用的；
（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（四）提供管理服務質(zhì)價不符的；
（五）只收費不服務或多收費少服務的；
（六）其它違反本辦法的行為。
第七章附則
第三十三條本辦法所涉及的房屋建筑面積按建設部頒發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》和我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條今后如確需調(diào)整住宅小區(qū)綜合服務費、大樓和別墅小區(qū)綜合服務費中準價等標準的，由當?shù)匚飪r部門另行測定公布。
第三十五條各縣（市）、區(qū)物價部門可參照本辦法制訂具體實施辦法，并報寧波市物價局備案。
第三十六條本辦法自1997年5月16日起執(zhí)行。在此之前有關(guān)物業(yè)管理服務收費規(guī)定凡與辦法有抵觸的，一律以本辦法為準 |
