第一章 總則
第一條 為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，保證物業管理工作的順利進行，根據全國《物業管理條例》、《業主大會規程》及相關法規文件，結合本市實際，制定本規程。
第二條 本規程適用于寧波市范圍內物業管理項目的業主大會、業主委員會的成立、運作及換屆。
寧波市物業管理主管部門負責寧波市業主大會、業主委員會運作的監 督、指導和管理。各縣(市)、區的物業管理主管部門負責本轄區范圍內業主大 會、業主委員會成立及運作的指導、監督和管理。
第三條 業主大會、業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業 主在物業管理活動中的合法權益。
第四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數超 過百人，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。業主大會自首次業主大會 會議召開之日起成立。
第五條 只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不 成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二章 業主大會、業主委員會成立
第六條 物業已交付使用且業主人住率(實際居住率)達到50％以上，兩 年內應召開業主大會；業主人住率未達到50％，但實施物業管理已滿兩年的， 由轄區物業管理主管部門會同街道辦事處協商決定。
分期開發的物業項目在一期入住率達到50％以上應召開業主大會，成立 業主委員會，后開發期數入住率達到50％以上在一期基礎上予以增補。業主 委員會屆滿的，經全體業主表決后換屆選舉。
業主籌備成立業主大會的，應當在轄區物業管理主管部門和街道辦事處 (鄉鎮人民政府)的指導下，由社區居委會、業主部分代表(單位或個人)、建設 單位(包括公有住房單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主 大會籌備工作。
籌備組可邀請物業公司參加，物業公司可接受籌備組委托參與具體操作 事務。
第七條 籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告7 日，公告期結束后，報縣(市)區物業主管部門批復，10日內召開籌備組會議。
第八條 籌備組會議應明確下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
(二)參照示范文本，擬定《業主大會議事規則)(草案)和《業主公約)(草 案)；
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上投票權數；
(四)確定業主代表、業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應在籌備組會議結束后7日內以書面形式在物業管理區域內公告。
第九條 業主在首次業主大會會議上的投票權數的確定，由籌備組根據 物業的規模、類別、使用性質等因素確定業主代表的名額和投票權數的分配。 業主人數未過百數，由全體業主組成業主大會。業主人數過百數，籌備組可參照下列規定，提名候選人或直接推選業主代表參加業主大會：
(一)住宅物業
1、普通住宅以幢或樓道(單元)為選舉單位產生業主代表，業主投票權以 住宅套數實行一戶一票，住宅區內的非住宅以產權面積100平方米計算1票，不足或等同100平方米計算1票，每增加100平方米增加1票(剩余面積不計算票數)。
2、公寓樓以幢、樓層或幾個樓層為選舉單位，按住宅套數實行一戶一票。
3、別墅按規模以一幢或幾幢為選舉單位，按住宅套數實行一戶一票。
4、綜合性住宅(包括普通住宅、公寓樓、別墅等多類型住宅)可劃組團進 行，各組團參照上述選舉辦法產生業主代表。
(二)非住宅物業
綜合樓(包括商場、辦公等)以100平方米產權面積為基數算1票，業主所擁有的房屋建筑面積除以100平方米所得的商(保留一位小數)即為該業主實 際票權數。
為兼顧大小業主的利益，對有一個業主所擁有的產權面積超過總產權面 積50％的，其投票權以總建筑面積除以業主總戶數所得商數為基準數，建筑 面積低于或等同基準數以1票計算，超過基準數以基準數倍數計算票數，每 增加1基準數增加1票(剩余面積不計算票數)。
開發單位未出售或待出售的空置物業(未領產權證)投票權以1票計數。
(三)其他物業
多產權業主的其他物業(工廠、醫院、學校等)，產權人數過百，需產生業 主代表，投票權以產權面積與產權人數之商確定基準數，不足基準數或等同 基準數以1票計算，在基準數之上以基準數倍數計算票數。
第十條 當選業主代表、業主委員會委員應當符合下列條件：
(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
(二)遵守國家有關法律、法規；
(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務，按時足額交 納物業管理費；
(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
(五)具有一定組織能力；
(六)具備必要的工作時間。
第十一條 籌備組對參加選舉的業主資格確認應符合下列條件：
(一)業主是指房屋所有權人，以房屋產權證上登記名字認定為業主；巳 訂購房合同尚未領取房屋產權證且巳實際居住的，可視為業主。
(二)房屋所有權人為2人以上共有，應自行協商確定1人參加選舉；
(三)業主不具有民事行為能力，由其監護人代理。
(四)業主與住用人以書面協議約定由住用人代為行使業主投票權，由業 主出示協議或書面委托書，經籌備組審核后住用人可參加選舉。
(五)業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第十二條 籌備組會議公告期后15日內由籌備組組織業主代表選舉， 選票應發至每一位業主，選票的回收數應高于住宅總戶數或非住宅總建筑面 積的三分之二，業主以選舉單位的最高得票數當選為業主代表。
業主代表選出后，向全體業主公告15日，公告期間業主提出異議，由籌 備組做出答復。公告期結束后，籌備組應于7日內決定召開首次業主大會會 議。
住宅小區召開業主大會會議的可邀請社區居民委員會列席。
第十三條 籌備組應當在業主大會會議召開前15日將會議通知及有關 材料以書面形式在物業管理區域內公告并送至各業主代表。業主代表應當于參加業主大會前3日，就業主大會擬討論的事項書面征求其所代表的業主意 見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由 業主代表在業主大會投票時如實反映。業主不簽署書面意見的，視為棄權。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選 一名業主代表參加。
第十四條 籌備組負責組織召開首屆業主大會會議，應由三分之二以上 業主代表出席，首屆業主大會應審議通過《業主公約》、《業主大會議事規則》、 《物業管理委托合同》，通過業主委員會選舉方案及選舉產生業主委員會委 員。
第十五條 業主委員會委員的選舉應由與會的過半數業主代表選舉票 數通過；業主委員會自選舉產生之時或產生之后3日內召開首次業主委員會 會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的 成立情況、《業主大會議事規則》、《業主公約》、《物業管理委托合同》及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的縣(市)區物業管理主管部門備案。
業主大會和業主委員會有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
第三章 業主大會及業主委員會的運作
第十七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同約定，接受物業管理企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理有關事項提出建議；
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
(四)參加業主大會會議，行使投票權；
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作；
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、 監督權；
(九)監督物業共用部位、共用設備設施專項維修資金(以下簡稱專項維 修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩 序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
(四)按照國家和寧波市有關規定交納專項維修資金；
(五)按時交納物業服務費用；
(六)法律、法規規定的其他義務。
第十九條 業主大會履行以下職貴：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘、解聘物業管理企業；
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、 公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，
(六)法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第二十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、 業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
第二十一條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組 織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會 議：
(一)20％以上業主提議的；
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會 議職責的，縣(市)區物業主管部門應當責令業主委員會限期召開。
第二十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面 征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參 加。
第二十四條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上 通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。
第二十五條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
第二十六條 業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有 約束力。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內公告七日。
第二十七條 業主委員會履行以下職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企 業履行物業管理服務合同；
(四)監督業主公約的實施；
(五)業主大會賦予的其他職責。
第二十八條 業主委員會應當督促違反物業管理服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。
第二十九條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
第三十條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第三十一條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三十二條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市)、區物業管理主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職貴，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，聽取居民委員會的建議。
第三十四條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔； 經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物 業管理區域內公告，接受業主的質詢。
業主委員會辦公用房視物業管理區域規模由業主大會議事規則規定。
第三十五條 業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規 則的規定刻制、使用和管理。由業主委員會主任負責管理，主任辭職，必須指定副主任保管。除會議通知和業主委員會授權范圍內物業增值資金及維修資金收取證明以外，需使用公章，應由業主委員會會議決定，重大事項需按規定召集業主大會表決。
違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應 的責任。
第三十六條 物業公司應每年第一季度向全體業主公布上年度共用部 位維修資金，利用物業共用部位和相關場地所得收益和使用情況。
業主對上述費用使用有異議的，物業管理公司應當充分說明，對物業管 理公司說明仍存異議的，由業主委員會聘請專業機構對有異議的財務帳目進 行專項審計。
業主委員會任期屆滿前一個月，應聘請專業機構對物業管理項目專項帳 目進行換屆審計。
第三十七條 業主對業主大會的召開及業主委員會的成立產生質疑，可 向縣（市)、區物業管理主管部門提出，縣(市)、區物業管理主管部門在規定的程序內完成調查工作向業主作出書面答復。
業主、業主委員會對物業公司違反《物業管理條例)等行為可向縣(市)、區物業主管部門投訴，縣(市)、區物業管理主管部門在受理投訴后按規定程序答復，業主、業主委員會對答復有異議，可向市物業管理主管部門提出。
業主委員會內部存在爭議，不能達成統一意見時，可向縣(市)、區物業管 理主管部門申請協調；業主委員會與物業公司發生爭議，雙方不能協商解決， 可向縣(市)、區物業管理主管部門申請調解，調解不成可向市物業管理主管部 門申請調解，再調解不成可向物業所在地人民法院提起訴訟。
第三十八條 業主委員會提起訴訟應由業主委員會主任負責召開業主 大會討論且經2／3業主投票權表決同意，由業主委員會負責提起訴訟，訴訟 所發生的費用承擔由業主大會議事規則規定。
第四章 業主大會、業主委員會的換屆
第三十九條 業主委員會成立后，出現下列情況應進行換屆選舉：
(一)業主委員會3年或5年的自然任期屆滿；
(二)業主委員會任期未到，但享有2／3投票權以上的業主要求進行變 更；
(三)對運作混亂、嚴重影響工作或侵害業主權益的業主委員會，經縣
(四)、區物業管理主管部門會同轄區街道及社區居委會討論通過，并報市物業管理主管部門同意，終止該屆業主委員會。
第四十條 業主委員會自然任期屆滿前2個月由上一屆業主委員會組 織換屆選舉。 逾期未換屆的，物業管理主管部門可以指派工作人員指導其換 屆工作。
對于上述第(二)、(三)項由縣(市)、區物業管理主管部門負責指導成立業 主委員會換屆籌備組，籌備組由轄區街道代表(鄉鎮政府)、社區居委會、業主 部分代表等人員組成，召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
經業主大會2／3以上業主代表表決通過，業主委員會可連選連任，但必須重新簽訂物業管理委托合同。
第四十一條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內或新一屆業 主委員會選舉成立后10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大 會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第四十二條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大 會會議通過，其業主代表、業主委員會委員資格終止：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
(四)有犯罪行為的；
(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；
(六)拒不履行業主義務的；
(七)滿一年以上不繳物業服務費及相關費用的；
(八)鼓動或煽動其他業主不繳物業費的；
(九)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第四十三條 經業主委員會或者享有20％以上業主投票權的業主，認為 有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在 物業管理區域內公告。
第四十四條 業主大會的代表或業主委員會委員有上述規定情況被取 消資格或以書面形式向業主委員會遞交辭職報告的，造成代表或委員缺額， 應及時補選。
業主委員會主任缺額應在15日內，由副主任召集業主委員會會議按規 定程序選舉；副主任缺額由主任召集會議按規定程序選舉；業主委員會委員 缺額應在1個月內，由業主委員會主任召集業主大會進行增補；業主代表缺 額，應在業主大會召開之前，由業主委員會負責按原選舉區域進行重新選舉。
業主委員會主任辭職情況，應及時通報縣、區物業管理主管部門，由主管部門指導或監督業主委員會主任重新選舉。
業主委員會應對重新選出人員在15日內，向全體業主進行公告，并同時 向縣、區物業管理主管部門申報變更。
第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將 其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第四十六條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在 解散前，業主大會、業主委員會應當在縣(市)區物業管理主管部門和街道辦事 處(鄉鎮人民政府)的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
第五章 附則
第四十七條 本規程中《業主公約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案) 由市物業管理主管部門制定。
第四十八條 本規程由寧波市物業管理主管部門負責解釋。
第四十九條 本規程自2004年1月1日起實施。
