第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》以及國家和省物業服務收費管理辦法等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于寧波市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第四條 物業服務收費實行統一領導、分級管理。寧波市價格主管部門會同市房產行政主管部門（以下簡稱物業主管部門）負責全市物業服務收費的監督管理工作，并組織實施海曙區、江東區、江北區、科技園區、東錢湖旅游度假區行政區域內物業服務收費管理。
各縣（市）、區政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責并組織實施對本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第二章 物業服務收費管理
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 本辦法所指的物業服務包括物業管理區域內的物業管理綜合服務、房屋共有部位和共用設施日常維修服務。
�。ㄒ唬� 物業管理綜合服務應當包括以下內容：
1、公共場所的清掃保潔，房屋外立面的保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理等；
2、公共綠地、花草樹木的養護管理；
3、公共秩序維護，協助做好安全防范工作；
4、除房屋本身共有部位和共用設施外業主共有的公用配套設施設備和相關場地的維修、養護和管理；
5、物業的檔案管理；
6、合同約定的其他公共性服務。
（二）房屋共有部位和共用設施日常維修服務包括房屋本身的屋面防水層、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共有部位和公用的污水管、雨水管、廢水管、空調落水管、電梯、照明、防盜、消防等共用設施設備的日常維修、養護和管理。
第七條 本辦法所稱的物業服務收費，包括物業管理綜合服務費、房屋共有部位和共用設施日常維修費。
（一）物業管理綜合服務費是指物業管理企業按合同約定為業主、物業使用人提供公用性服務所收取的費用。
�。ǘ┓课莨灿胁课缓凸灿迷O施日常維修費是指物業管理企業對房屋共有部位和共用設施提供日常維修養護服務所收取的費用。
第八條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的階段以及提供服務的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
�。ㄒ唬┢胀ㄗ≌^（包括普通住宅小區內的非住宅、高標準住宅，下同）的前期物業服務收費實行政府指導價，由物業管理企業或開發建設單位按規定在政府價格主管部門核定的基準價基礎上規定幅度內確定。
�。ǘ┓亲≌�、高標準住宅以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價，由物業管理企業與業主或業主委員會協商確定，其中普通住宅小區的物業服務收費報當地政府價格主管部門備案。
本辦法所稱的高標準住宅是指別墅和基本造價超過當地政府價格主管部門公布的拆遷補償基本造價（或重置價格）1倍以上的中高層住宅。屬高標準的中高層住宅，由開發建設單位或物業管理企業提出意見，報當地政府價格主管部門認定。
第九條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。如逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定，由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。
第十條 物業服務收費自房屋交付使用、購房屋（業主）領取鑰匙次月起計收。
納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋，物業服務費用由開發建設單位規定標準全額交納。
第十一條 物業服務收費按房屋（除汽車庫和自行車房外）所有權證記載的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業買售合同建筑面積為準。業主或業主委員會與物業管理企業另有約定的，從其約定。
第十二條 業主或物業使用人向物業管理企業交納物業服務費用后，其他部門和單位不得再向業主、物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用。
第三章 物業管理綜合服務收費
第十四條 實行政府指導價的普通住宅小區物業管理綜合服務費，由政府價格主管部門以物業服務社會平均成本為基礎，充分考慮物業服務質量、業主承受能力以及普通住宅小區規模、公用配套設施設備完備程度等因素，制定相應統一的等級基準價及其浮動幅度，并向社會公布。
第十五條 物業管理綜合服務費的構成包括物業服務成本、稅金和利潤。物業服務成本包括以下部分：
（一） 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二） 清潔衛生費用；
�。ㄈ� 綠化養護費用；
�。ㄋ模� 除房屋本身共有部位和共和設施外業主共有的公用配套設施設備和相關場地的維修和養護費用；
�。ㄎ澹� 秩序維護費用；
（六） 辦公費用；
�。ㄆ撸� 物業管理企業固定資產折舊；
�。ò耍� 經業主或業主委員會同意的其他費用。
第十六條 普通住宅小區前期物業管理綜合服務收費實行分等級定價制度。具體普通住宅小區前期物業服務等級收費標準，由物業管理企業（或開發建設單位）按規定在公布的基準價及其浮動幅度內擬定方案，并向當地政府價格主管部門申報；政府價格主管部門對其進行考評后，核定其基準價及浮動幅度。具體收費標準由物業管理企業（或開發建設單位）在政府價格主管部門核定的基準價及浮動幅度內確定，并在物業服務合同中明確。
第十七條 實行前期物業管理招投標的普通住宅小區，由開發建設單位根據普通住宅小區實施物業服務的方案，按規定向當地政府價格主管部門申報物業服務等級收費標準，并在政府價格主管部門核定的基準價和浮動幅度內，通過招投標確定具體收費標準。
確定具體收費標準后，受委托的物業管理企業應當與業主簽訂前期物業服務合同，雙方約定服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等內容。
第十八條 前期物業服務合同期滿后仍未成立業主委員會以及成立業主委員會之前調換物業管理企業的普通住宅小區，其物業服務等級收費標準由物業管理企業按規定重新向當地政府價格主管部門申報。
第十九條 物業管理企業在申報物業服務等級收費標準時，應向當地政府價格主管部門提交物業服務收費申請報告以及《企業法人營業執照》、《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、實施物業服務的具體方案、成本測算等資料。
實現前期物業管理招投標的普通住宅小區，由開發建設單位向當地政府價格主管部門提交物業服務收費申請報告以及建設項目立項文件、普通住宅小區總平面圖、設施設備配置情況、成本測算等資料。
第二十條 物業管理綜合服務費按月計收，其預收期限一般不得超過12個月。如業主與物業管理企業另有約定的，從其約定。
第二十一條 實行物業管理的普通住宅小區，對持有民政部門簽發的《最低生活保障金領取證》和總工會核發的《特困職工證》的低收入家庭，減半收取物業管理綜合服務費。
第二十二條 物業管理區域內公共配套服務設施的物業管理綜合服務費按下列規定執行：
�。ㄒ唬� 商業服務、郵政、金融、醫療衛生等經營性用房按規定標準計收；
�。ǘ� 學校、幼兒園用房按實際的日常垃圾清運費用計收；
�。ㄈ� 警務室和居委會辦公用房免收。
第二十三條 普通住宅小區內單獨實行內部物業管理的中高層房屋，業主應當向物業管理企業交納物業管理綜合服務費。物業管理綜合服務費標準由物業管理企業或業主委員會與業主根據服務的內容和質量協商議定。
第二十四條 凡是依法成立業主委員會的普通住宅小區，由業主委員會與物業管理企業參照當地物業服務等級標準和收費標準協商確定物業管理綜合服務收費標準，并在物業服務合同中約定。
第四章 物業服務收費監督
第二十五條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將物業管理企業名稱、收費對象、服務內容和標準、計費方式、計費起始時間、收費項目和標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行長期公示，接受業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
第二十六條 物業管理企業應當建立健全財務管理制度。物業管理企業應當以獨立管理區域為單位，每年不少于1次向業主委員會或全體業主公布上年度房屋共有部位和共用設施日常維修相關場地、物業經營用房所得收益等收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。
第二十七條 物業管理企業與業主發生價格糾紛的，業主委員會應當予以調解。調解不成的，可向政府價格主管部門申請調處。未成立業主委員會的，業主也可直接向政府價格主管部門投訴。
第二十八條 政府價格主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和本辦法規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第五章 附則
第二十九條 房屋共有部位和共用設施日常維修費以及在實施物業管理過程中涉及的機動車停放服務費、房屋建筑裝璜垃圾清運費、代辦服務費、特約服務費、電梯等共用設施設備運行的電費分攤按政府價格主管部門相關規定執行。政府價格主管部門未作規定的，由委托雙方協商確定。
第三十條 業主委員會（或業主）與物業管理企業也可以采取酬金制形式約定物業服務費用。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當每年不少于1次向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。
第三十一條 各縣（市）、區政府價格主管部門可根據辦法規定，結合當地實際情況，制定物業服務收費管理實施細則，并報寧波市物價局備案。
第三十二條 本辦法由寧波市物價局負責解釋。
第三十三條 本辦法自2005年12月1日起施行。在此之前的物業服務收費規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。
