關于印發《貫徹落實全國〈物業管理條例〉的實施意見(試行)》的通知
發布時間：2006-9-22 點擊：1320次
各縣（市）、區物業管理主管部門，各開發建設單位，各物業管理企業：
現將《貫徹落實全國〈物業管理條例〉的實施意見(試行)》印發給你們，請遵照執行。
附件：貫徹落實全國《物業管理條例》的實施意見(試行)
二○○三年九月一日
貫徹落實全國《物業管理條例》的實施意見(試行)
國務院《物業管理條例》（以下簡稱《全國條例》）已于6月8日公布，并自9月1日起施行。為確保《全國條例》在我市順利貫徹實施，現根據《全國條例》相關規定，結合《寧波市住宅小區物業管理條例》有關精神，就貫徹實施《全國條例》提出以下實施意見：
一、加強行業管理，擴大我市物業管理覆蓋面
實行全市行業統一管理。寧波市建設行政主管部門是全市物業管理的行業主管部門，各縣（市、區）建設或房產管理部門負責轄區內物業管理工作。
自9月1日起，各縣（市、區 ）物業管理主管部門均應按照《全國條例》規定，調整和充實現行的物業管理政策，加強轄區的物業管理工作。除繼續對新建的住宅小區實施物業管理以外，新建的高層住宅、商務樓、商住樓、別墅區亦應實施規范化物業管理。同時，積極引導政府辦公樓、學校、醫院、廠房等特殊物業實施物業管理。
二、維護業主權益，充分發揮業主大會、業主委員會的自治作用
各縣（市、區）物業管理主管部門要高度重視業主大會、業主委員會的自治工作，并從以下幾個方面加以規范：
（一）按一個物業管理區域內只能成立一個業主大會的原則，及時成立業主大會和業主委員會。一個物業管理區域內的業主入住率達50%以上時，轄區物業管理主管部門會同街道辦事處指導業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會。物業管理企業應配合、協助做好業主大會和業主委員會籌建工作。一個物業管理區域內的業主實際入住率不到50%，但已實施物業管理滿兩年的，由轄區物業管理主管部門會同街道辦事處商定成立業主大會。
只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，可由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
（二）推選產生業主代表。一個物業管理區域內業主總人數超過100人時，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表，并由業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的各業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、及棄權的具體票數須經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主本人拒不簽字的，視為棄權。
在實施物業管理的住宅小區，每幢房屋至少推選一名業主代表；在大樓，每層至少推選一名業主代表；在別墅區，每10套別墅至少推選一名業主代表。
（三）合理劃定業主投票權。業主的投票權數，住宅小區（別墅區）以一套房屋為一票。非住宅小區，以100平方米產權面積為基數算1票，業主所擁有的房屋建筑面積除以100平方米所得的商數（保留小數后一位）既為該業主實際票權數。開發單位未出售或待出售的空置物業（未領產權證的）以一票計數。
（四）充分發揮業主自治作用。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會。
業主大會作出決定，須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
（五）依法加強業主自治中的管理監督工作。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，轄區物業管理主管部門應當責令限期改正或撤銷決定，并通告全體業主。
業主代表、業主委員會委員累計有一年以上不繳納物業服務費用的，或組織、煽動其他業主不繳納物業服務費用的，業主大會應作出取消其代表或委員資格的決定。
（六）積極配合社區工作。業主大會、業主委員會應當積極配合屬地社區居委會工作，及時告知社區居委會相關活動開展情況，并認真聽取社區居委會意見和建議。
（七）堅持財務公開制度，接受業主監督。物業管理企業應在每年第一季度向全體業主公布上年度房屋共用部位共用設施設備維修資金、房屋日常維修費及利用物業共用部位共用設施設備和相關場地、物業經營用房所得收益的使用情況，接受全體業主和物價管理部門的監督。
業主對上述費用使用有疑議的，物業管理企業應當充分說明；對物業管理企業的說明仍存疑議的，可向業主委員會反映，經業主大會討論表決同意后，由業主委員會聘請審計單位對有疑議的財務項目進行專項審計。
物業管理合同期滿前一個月內，業主委員會可聘請審計單位對物業管理企業在合同期內利用物業共用部位共用設施設備、相關場地、物業經營用房收益及房屋共用部位共用設施設備維修資金、房屋日常維修費、綠化管理費的收支情況進行審計。
上述審計費用在利用物業共用部位共用設施設備、相關場地、物業經營用房收益中列支。
三、進一步加強前期物業管理工作
（一）積極參與開發項目的各類會審會議。各縣（市、區）物業管理主管部門應參加開發地塊的擴初會審及竣工驗收，并以建設標準和配套標準為重點，參與對開發建設過程的監督、管理。物業管理企業應參加開發地塊的竣工驗收，驗收負責單位應當充分考慮物業管理企業所提的意見和問題。
（二）進一步規范物業管理招投標工作。開發建設單位在辦理商品房預售證前，須完成物業管理招投標工作，并與中標的物業管理企業簽訂《前期物業管理服務合同》。
開發建設單位為物業管理招投標活動中的招標單位，并在物業管理主管部門的監督下實施招投標工作。
對新建的總建筑面積在4萬平方米以上的住宅小區、3萬平方米以上的小高層房屋、2萬平方米以上的大樓（別墅區）必須公開招標。
違反物業管理招投標工作中有關規定的，各級物業管理部門應當作出停止招標、限期改正的決定。
《前期物業管理服務合同》（示范文本）和《寧波市物業管理招投標管理辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
（三）實行售房時業主簽定《前期物業管理服務協議》和《業主臨時公約》制度。開發建設單位應當在銷售物業之前向物業買受人明示《業主臨時公約》，并予以說明。
物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應與物業管理企業簽訂《前期物業管理服務協議》，明確物業管理服務內容、收費標準等具體事宜。
《業主臨時公約》、《前期物業管理服務協議》的文本須經轄區物業管理主管部門備案后，方可與物業買受人簽訂。 《業主臨時公約》、《前期物業管理服務協議》的示范文本由市建設行政主管部門另行制定。
（四）實行物業管理企業提前介入。物業管理企業應在與開發建設單位簽訂《前期物業服務合同》后15日內，派員進駐現場，其主要職責為：
1、熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布置及設施設備功能等情況；
2、督促開發建設單位按設計方案、向業主承諾的條件、招標書所列內容如期完成各項配套設施設備安裝及相關場地建設；
3、查驗物業共用部位、共用設施設備狀況，并提出整改意見；
4、向物業買受人解釋物業管理政策，并與之簽訂商品房買賣中《前期物業管理服務協議》；
5、結合物業管理特點，對設計方案提出修正建議；
6、做好房屋交付中，接待業主入住的各項準備工作。
（五）完善資料移交制度。在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位向物業管理企業移交下列資料，并通過物業管理企業辦理業主交房手續：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修和物業使用說明文件；
4、業主清冊（房屋分配方案）；
5、分幢分層平面圖和套型圖；
6、房屋、電表、水表等的有關鑰匙；
7、物業管理所必需的其他資料。
四、做好物業用房和各項配套費用的落實工作
（一）確保物業用房按規定配置到位。在規劃、擴初方案會審時，組織單位應在設計文本中明確物業用房的具體位置及相應面積。物業用房一經確定不得改動，并在綜合驗收前，由開發建設單位移交給轄區物業管理主管部門。
開發建設單位應當按下列規定配置物業用房：
1、多層住宅、小高層住宅，物業管理用房按總建筑面積的3‰，物業經營用房按總建筑面積的4‰比例配置，并按《城市居住區規劃設計規范》（GB50180—93）以總建筑面積的3.8‰的比例配置專業管理用房；
2、高層住宅、商住樓、別墅區，物業管理用房按總建筑面積3‰，物業經營用房按總建筑面積4‰比例配置；
3、高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置物業管理用房；
4、一個物業管理區域內有上述各類房屋時，按上述相應規定分別計算；
5、門衛房、設施設備房不得作物業用房抵扣；
6、物業管理區域內有會所的，其會所性質的用房不得作物業用房抵扣。物業管理用房確需與會所毗連在一起的，應在擴初設計文本上注明；
7、作為物業經營用房的房屋在使用用途上須是商業用房，其中住宅小區、別墅區的物業經營用房應配置在沿街或沿路適于經營的位置；高層住宅、商住樓的物業經營用房應配置在一層店面（包括一、二層相連的店面），若物業經營用房總建筑面積超過一層店面總建筑面積20%時，其超出部分可配置在二層；
8、開發建設單位在新建地塊確無配置商業用房的或商業用房配置確實不足的，可以鄰近地段商業用房市場平均價向轄區物業管理主管部門交納商業用房購置款，在轄區物業管理主管部門監管下由物業管理企業異地購買，并在權證中注明該房屋的歸屬。
9、在物業用房配置中，物業管理區域內的總建筑面積數，除扣除學校、幼兒園、居委會用房、物業用房、農貿市場建筑面積外，其余一律按實計算。
物業用房屬全體業主共有，在業主委員會未獲得社團法人資格前，為防止產權流失，暫作國家代管產登記，并注明用房的性質。
（二）落實初期物業管理費。開發建設單位應按開發項目建設總投資2‰的比例向轄區物業管理主管部門交納初期物業管理費，其中的30%應在招投標開始前交納，其余70%在綜合驗收前交納。
轄區物業管理主管部門應在招投標結束后7日內將30%初期物業管理費劃撥給物業管理企業，嗣后在房屋交付后按規定分批劃撥。
（三）落實綠化管理費。開發建設單位應在竣工驗收前按綠化總造價10% 的比例（每平方米綠地造價不低于100元），向轄區物業管理主管部門交納綠化管理費。綠化管理費用于綠化種植一年（樹木二年）后的日常管理，其20%在綠化種植一年后，由轄區物業管理主管部門劃撥給物業管理企業；其余部分經業主大會審議同意后，由轄區物業管理主管部門逐年劃撥給物業管理企業。
開發建設單位應在房屋交付前與物業管理企業簽訂綠化管理養護協議，協議應明確在綠化種植一年（樹木二年）內，綠化養護工作由開發建設單位負責，物業管理企業應協助做好綠化管理工作；在綠化種植滿一年（樹木二年）后開發建設單位應與物業管理企業共同查驗綠化養護情況，查驗合格后由物業管理企業統一管理。
五、健全房屋保修制度
（一）在正常使用條件下，房屋質量保修內容和保修期限：
1、屋面防水8年；
2、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏8年；
3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
地基基礎和主體結構在設計文件規定的合理使用年限內由開發建設單位承擔保修。
（二）因住戶使用不當或擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成質量問題的，由住戶自行承擔維修責任。
（三）房屋保修期以房地產開發項目準用證簽發之日起計算。
（四）開發建設單位可以自行負責保修，也可委托物業管理企業負責保修。但有下列情況之一的，開發建設單位應當委托物業管理企業實施房屋保修：
1、開發建設單位在我市首次開發的；
2、開發建設單位為非本市企業的；
3、由多家開發建設單位共同開發建設的項目；
4、開發建設單位對原開發項目保修不及時的；
5、原開發項目有業主集體投訴房屋質量問題，且經查鑿實的。
（五）開發建設單位自行負責保修的，須與物業管理企業簽定《房屋保修責任協議》，明確保修責任，并留置一定的維修資金，在轄區物業管理主管部門監管下專款專用。
（六）開發建設單位將房屋保修事項委托給物業管理企業負責的，雙方應簽訂《房屋保修委托協議》，并在開發建設項目綜合驗收前十五日內，按建安造價的1%標準一次性向轄區物業管理主管部門繳交房屋保修費。
（七）轄區物業管理主管部門收取的房屋保修費屬小區（大樓、別墅區）全體業主共同所有，轄區物業管理主管部門應以小區為單位設立帳戶，分別儲存、核算，并負責保值增值，不得挪作他用。
（八）房屋保修費按下列規定予以劃撥：
在房屋交付后三個月內，轄區物業管理主管部門應將保修費的20%撥付給物業管理企業；其余部分在業主大會成立后，由物業管理企業提出保修計劃，經業主大會或經授權的業主委員會審議同意后，由轄區物業管理主管部門劃撥，原則上每年度撥付經費不超過保修費總額的10%。
（九）下列情形，不屬于房屋保修費所含的保修范圍，由開發建設單位另行安排維修：
1、在綜合驗收或單體驗收時，驗收單位提出（且在會議紀要上已明確）的整改意見而開發建設單位未作整改或整改未完畢的；
2、未按設計圖紙或違反強制性規范、擅自改變設計用途的；
3、房屋承重結構發生維修的；
4、設施設備的核心部位發生維修的；
5、建筑材料、構配件以次充好的；
6、業主在交付驗房時提出的維修問題；
7、另有保修文件規定由設施設備生產廠家、安裝單位負責保修的。
六、加強資質管理和人員培訓，提高我市的物業管理整體水平
（一）資質管理。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并獲得物業管理主管部門頒發的物業管理企業資質。
各級物業管理企業按下列規定承接物業：
1、一級企業（含暫一級），可承接各類物業；
2、二級企業（含暫二級），可承接30萬平方米以下的住宅小區（別墅區），20萬平方米以下的大樓、及廠房、醫院、學校等物業。
3、三級企業（含暫三級），可承接20萬平方米以下的住宅小區（別墅區），15萬平方米以下的大樓、及廠房、醫院、學校等物業。
4、四級企業（含暫四級），可承接10萬平方米以下的住宅小區。
物業管理招投標中開發建設單位推薦的物業管理企業資質等級要求另行規定。
非本市物業管理企業進本市承接物業的，其資質須經市建設行政主管部門備案后，才能加入本市物業管理招投標活動。
（二） 物業管理從業人員要求。物業管理企業內的經理、部門經理（含管理處主任）須經培訓，并取得相應上崗證書，方可從事物業管理工作。2004年9月1日以后未取得經理、部門經理上崗證書而仍從事物業管理企業經理、部門經理工作的，按《全國條例》第六十一條規定予以查處。
物業技術人員應取得相應行業的技術資格證書。
其他一線物業管理工作人員經物業管理企業上崗培訓后，方可從事物業管理工作。
（三）推行物業管理小區（大樓、別墅區）管理處主任責任制。為進一步提高我市的物業管理整體水平，增強小區管理處主任的服務意識，明確小區管理處主任的責任。要求將一個物業管理區域的物業管理工作視為一個“項目”，建立項目考核機制，實行小區管理處主任責任制，把物業管理服務質量、業主投訴率與管理處主任的聘任直接掛鉤。
《物業小區管理處主任管理辦法》由市建設行政主管部門另行制定。
七、加強橫向聯系，明確各專業部門在物業管理工作中的職責
為配合市政、環衛、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位進入社區，開展服務工作，轄區物業管理主管部門應督促開發建設單位在綜合驗收后三個月內將相關設施移交給各專業部門管理。各物業管理企業應按照《全國條例》第四十五條、第五十二條規定積極與各專業部門聯系，配合有關專業部門落實維修責任或向最終用戶收費事宜。
八、其他幾個應明確的問題
（一）關于公共物業的用途改變問題。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業主大會討論同意后，并以業主委員會名義依法辦理有關手續。
（二）關于特殊維修項目。物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以先由物業管理企業維修養護，維修養護經費在物業共用部位共用設施設備維修資金中墊支，并由業主委員會向責任人追繳相應維修費用。
（三）規范特殊物業的管理。自成體系、獨立區域內的政府辦公樓、廠房、醫院、學校、幼兒園等由業主決定是否實施物業管理，實施物業管理的可不繳交物業管理初期費、房屋保修費、綠化管理費等費用。但上述房屋有兩個業主（含）以上的，須在設計文本中考慮適合管理的用房，用房產權屬業主所有。
一個物業管理區域內的新建的政府辦公樓、廠房、醫院、學校、幼兒園等應統一實施物業管理。
（四）關于物業服務費收繳問題。業主應當依據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位交納。
（五）物業管理區域劃分標準。一個物業管理區域只能由一家物業管理企業實施物業管理，各縣（市、區）物業管理主管部門按以下標準劃分物業管理區域：
1、一個物業管理區域以一家開發建設單位開發的一塊地塊為核定依據，包含一家開發建設單位在同一地塊分期或分批開發房屋；
2、多家開發建設單位在同一地塊開發的視為同一物業管理區域；但總建筑面積在10萬平方米以上，各開發建設單位建造的房屋使用性質各異、主要設施設備互不相連、且分開后更宜于物業管理和業主住用方便的，經轄區物業管理主管部門初審報市建設行政主管部門認定可視為兩個以上物業管理區域；
3、雖為兩個以上相鄰開發地塊，但區內道路相連、主要設施設備共用且統一管理后更宜于物業管理和業主住用方便的，其物業管理區域的確定，由轄區物業管理主管部門初審后報市建設行政主管部門認定。
（六）相關政策銜接問題
1、9月1日之前成立的業主大會、業主委員會按《全國條例》和本實施意見開展業主自治工作；
2、9月1日之前收繳的房屋保修費、綠化管理費，除已按原規定撥付外，剩余部分按本實施意見予以劃撥；
3、已在9月1日之前召開的擴初會議上明確的物業用房（以擴初設計文本和擴初方案會審會議紀要為準），按擴初方案會審會議精神配置物業用房；9月1日之前未明確的或9月1日以后召開的擴初方案會審會議按本實施意見配置物業用房；
4、9月1日以后綜合驗收的新建物業按本實施意見交納房屋保修費、綠化管理費、初期物業管理費；
5、9月1日之前未實施物業管理、9月1日以后要求實施物業管理的已建高層房屋等物業，業主單一的可不配置物業用房，但業主應留置一定的管理用房，以保證物業管理企業正常的工作開展；多個業主的，應按本實施意見配置物業用房。
本實施意見自2003年9月1日起實施，各單位在實施中遇到的情況和問題，請及時與我委聯系。
