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關(guān)于印發(fā)寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法的通知
發(fā)布時(shí)間:2010-4-6   點(diǎn)擊:5214次

各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門,海曙區(qū)房管處,各開發(fā)建設(shè)單位,各物業(yè)服務(wù)企業(yè):
為了規(guī)范寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動,保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)我市物業(yè)管理市場的公平競爭,根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和原《寧波市物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》,對《寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》進(jìn)行了修訂。現(xiàn)將修訂后的實(shí)施辦法印發(fā)給你們,請貫徹執(zhí)行。



二○一○年三月十五日
寧波市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動,保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭,根據(jù)建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的,適用本辦法。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的政策制定和招標(biāo)投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。
縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。各縣(市)、區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動中招標(biāo)文件的審查和重大問題的處理。領(lǐng)導(dǎo)小組由轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組建,成員由轄區(qū)建設(shè)、物價(jià)、城管、房管等部門及所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組成。海曙、江東、江北、國家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員,市建委、價(jià)格主管部門還應(yīng)派人參加。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)招標(biāo)管理辦公室(以下稱轄區(qū)招標(biāo)辦),辦公室設(shè)在轄區(qū)物業(yè)主管部門,具體負(fù)責(zé)轄區(qū)招標(biāo)投標(biāo)活動的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。
第五條 新建物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
有下列情形之一的,經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意,招標(biāo)人可采取協(xié)議的方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并報(bào)市物業(yè)主管部門和屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案后實(shí)施:
(一)公開招標(biāo)或接受邀請的投標(biāo)人連續(xù)兩次少于3家的(但公開招標(biāo)的投標(biāo)人為2家的,應(yīng)參照公開招標(biāo)方式執(zhí)行);
(二)總建筑面積不足3萬平方米的住宅;
(三)總建筑面積不足2萬平方米的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè))。
第六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。
第七條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定,限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo),不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

第二章 招 標(biāo)

第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位。
前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人,不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇,不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的或過高的資格要求。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或多家建設(shè)單位建設(shè)的項(xiàng)目,招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一,招標(biāo)約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一致。
第九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作:
  (一)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(二)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村拆遷安置房、擬出售的村級發(fā)展留用地建設(shè)項(xiàng)目等應(yīng)當(dāng)在建筑工程施工許可證領(lǐng)出后6個(gè)月內(nèi)完成。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)前向轄區(qū)物業(yè)主管部門提出書面招標(biāo)申請,經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門核準(zhǔn)后實(shí)施。
第十一條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
新建物業(yè)總建筑面積在3萬平方米(含3萬)以上的住宅和總建筑面積在2萬平方米(含2萬)以上的非住宅(含商業(yè)、辦公及居住混合性物業(yè)),必須實(shí)行公開招標(biāo)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯习l(fā)布招標(biāo)公告,同時(shí)在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)站上發(fā)布,招標(biāo)公告期為5個(gè)工作日。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、投標(biāo)人的要求以及獲得招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
單一業(yè)主物業(yè)的建設(shè)單位可通過招標(biāo)方式或自行選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。以招標(biāo)方式選聘的,可采用邀請招標(biāo)形式。并在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后7日內(nèi)到轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。
第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介,包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理資金(專項(xiàng)資金)的配置情況等;
  (二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求,包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;
(三)交付使用后經(jīng)營性物業(yè)的租賃經(jīng)營與管理,包括停車場(庫)、會所等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費(fèi)方式等;
(四)財(cái)務(wù)管理,包括物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式和標(biāo)準(zhǔn);
(五)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;
  (六)招標(biāo)活動方案,包括開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;
  (七)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法,廢標(biāo)認(rèn)定辦法;
  (八)投標(biāo)保證金的數(shù)額及返回方式;
(九)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明以及臨時(shí)管理規(guī)約的制訂說明;
(十)招標(biāo)人、中標(biāo)人違約責(zé)任;
(十一)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十三條 招標(biāo)人編制的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議。招標(biāo)人測算的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定,并報(bào)價(jià)格主管部門備案。
第十四條 實(shí)行公開招標(biāo)的,招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定,對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。資格審查工作應(yīng)接受轄區(qū)招標(biāo)辦監(jiān)督。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的招標(biāo)項(xiàng)目,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件。投標(biāo)申請人提供的資格預(yù)審文件應(yīng)當(dāng)包括:
(一)投標(biāo)申請書;
(二)物業(yè)管理資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
(三)企業(yè)概況;
(四)擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的簡歷、上崗證書、學(xué)歷、信用檔案、業(yè)績等證明材料;
(五)本市行政區(qū)域外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名的,還需提交《外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)甬登記備案表》;
(六)獲招標(biāo)人推薦的需提交招標(biāo)人出具的推薦書。
第十五條 招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人(包括本市行政區(qū)域外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本地服務(wù)的企業(yè))在本市范圍內(nèi)經(jīng)營有下列情形之一的,取消投標(biāo)申請人的投標(biāo)資格:
(一)3個(gè)月內(nèi)有不良行為記錄的;
(二)投標(biāo)人1年內(nèi)所管理的物業(yè)項(xiàng)目年度綜合考評有不合格的;
(三)2年內(nèi),投標(biāo)人不按規(guī)定程序退管物業(yè)項(xiàng)目的;
(四)1年內(nèi),投標(biāo)人在招投標(biāo)活動中有串標(biāo)、陪標(biāo)行為的。
招標(biāo)人可以在資格預(yù)審和招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用等級要求。
第十六條 經(jīng)資格預(yù)審后,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法,并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
招標(biāo)人可以推薦1家不低于招標(biāo)文件所要求的投標(biāo)單位條件的投標(biāo)申請人參加投標(biāo)。
資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人多于5家時(shí),招標(biāo)人無推薦投標(biāo)申請人的,由招標(biāo)人經(jīng)公證隨機(jī)抽取5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人參與招投標(biāo);招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請人的,除前款招標(biāo)人推薦的投標(biāo)人申請人外,由招標(biāo)人經(jīng)公證再隨機(jī)抽取4家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人參與招投標(biāo)。
資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金人民幣1萬元,用于約束投標(biāo)人正常參加投標(biāo)活動,保證金在招標(biāo)結(jié)束后3日內(nèi)返還。不按時(shí)交納投標(biāo)保證金的,取消投標(biāo)人申請人本次投標(biāo)資格。
第十七條 招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書發(fā)出后,招標(biāo)人除不可抗力外,不得中止招標(biāo)活動。已確定的投標(biāo)人不得中途退出招投標(biāo)活動。
第十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。
第十九條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件需進(jìn)行澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第二十條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況,可以組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場,并提供工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
第二十一條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
第二十二條 在確定中標(biāo)人前,招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三章 投 標(biāo)

第二十三條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。
本市行政區(qū)域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本市招投標(biāo)活動的,須經(jīng)市物業(yè)主管部門備案。
同一法定代表人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得同時(shí)參加同一項(xiàng)目的招投標(biāo)活動。投標(biāo)人以子公司名義參加競標(biāo)的,其總公司的資質(zhì)等級不適用于子公司;以總公司名義競標(biāo)的,其今后的服務(wù)管理行為可以由其分公司承擔(dān),但不能總包給子公司實(shí)施。
第二十四條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的,應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)投標(biāo)人。
第二十五條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件,投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
  投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)投標(biāo)人情況(概況、信譽(yù)、管理成果、企業(yè)發(fā)展方向等);
(二)管理組織網(wǎng)絡(luò);
(三)服務(wù)方案及服務(wù)承諾;
(四)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案及盈虧分析;
(五)近期規(guī)劃和遠(yuǎn)期目標(biāo)的設(shè)想;   
(六)市物業(yè)主管部門出具的可增加的附加分證明;
(七)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第二十六條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件明確的截止時(shí)間前,將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。轄區(qū)招標(biāo)辦收到投標(biāo)文件后,應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前,任何單位和個(gè)人不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件,轄區(qū)招標(biāo)辦應(yīng)拒收或作廢標(biāo)處理。
第二十七條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前,可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,并應(yīng)當(dāng)按照第二十六條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。
第二十八條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)。
  投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo),不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭,不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
  投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo),損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)

第二十九條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的時(shí)間和地點(diǎn)公開進(jìn)行。
第三十條 評標(biāo)由依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé),成員為7-11名單數(shù),除招標(biāo)人選派的1名評委外,其余評委應(yīng)從物業(yè)管理評委庫中隨機(jī)抽取確定。招標(biāo)人依據(jù)本辦法第十六條規(guī)定推薦投標(biāo)申請人的,則不得選派評委參與評標(biāo),全部評委從物業(yè)管理評委庫中隨機(jī)抽取確定。
海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目,評委在市物業(yè)主管部門的評委庫中抽取,其他縣(市)、區(qū)的評委可在轄區(qū)物業(yè)主管部門組建的評委庫中抽取。
評委抽取應(yīng)在轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)督下,由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)抽取并通知,評委名單應(yīng)密封并嚴(yán)格保密。
抽取的評委有下列情形之一的,應(yīng)回避,不得參加相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo):
(一)本人所在企業(yè)參加投標(biāo)的;
(二)所在單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的;
(三)所在單位同投標(biāo)人屬同一上級主管部門的;
(四)與投標(biāo)人有其他利害關(guān)系的。
第三十一條 市物業(yè)管理評委庫由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組建。各縣(市)、區(qū)物業(yè)管理評委庫由轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組建。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對評委庫的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn),對其評標(biāo)能力、廉潔公正、出勤情況等進(jìn)行綜合考評,及時(shí)調(diào)整評委庫成員。
第三十二條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求,采用綜合評分法,根據(jù)投標(biāo)書評分、投標(biāo)答辯評分和附加得分等情況進(jìn)行綜合評標(biāo),并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。投標(biāo)書分值和投標(biāo)答辯分值由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確。投標(biāo)書分值應(yīng)不低于55分,投標(biāo)答辯分值應(yīng)不高于45分。
除現(xiàn)場答辯外,評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。
第三十三條 評標(biāo)附加分按下列規(guī)定執(zhí)行:
(一)根據(jù)開標(biāo)之日前1年內(nèi)(以獲獎發(fā)文之日起計(jì)算)投標(biāo)人管理的本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目所取得的業(yè)績,憑市物業(yè)主管部門出具的業(yè)績證明增加管理業(yè)績分:
1、獲得全國物業(yè)管理示范稱號的,可增加業(yè)績分4分;
2、獲得浙江省物業(yè)管理示范稱號的,可增加業(yè)績分3.5分;
3、獲得寧波市物業(yè)管理示范稱號的,可增加業(yè)績分3分;
4、獲得寧波市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的,可增加業(yè)績分2.5分。
投標(biāo)人的業(yè)績加分以公司為單位,一年一次,其所獲獎項(xiàng)最高級別經(jīng)一次加分中標(biāo)為限,有多級稱號的,不累加,不重復(fù)使用。
(二)根據(jù)開標(biāo)之日繼續(xù)在管的前一年度投標(biāo)人管理的老小區(qū)(指海曙、江東、江北、高新區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)范圍內(nèi)1998年底前交付并實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū))面積,憑市物業(yè)主管部門出具的證明增加社會效益分:
1、管理老小區(qū)面積在50萬平方米以上(含50萬)的,可增加3分
2、管理老小區(qū)面積在20~50萬平方米以上(含20萬)的,可增加2.5分
3、管理老小區(qū)面積在10~20萬平方米(含10萬)的,可增加2分
4、管理老小區(qū)面積在5~10萬平方米(含5萬)的,可增加1.5分;
5、管理老小區(qū)面積在5萬平方米以下的,可增加1分。
管理的老小區(qū)面積應(yīng)合并統(tǒng)一使用,不得分割多次使用。1年內(nèi),社會效益分以公司為單位,一年一次,一次經(jīng)加分中標(biāo)為限,不得重復(fù)使用。其他各縣(市)、區(qū)的社會效益分可結(jié)合本地實(shí)際情況參照執(zhí)行。
投標(biāo)人要求增加評標(biāo)附加分的,應(yīng)在投標(biāo)文件中予以說明,并以市物業(yè)主管部門出具的證明為準(zhǔn)。中標(biāo)人的管理業(yè)績和社會效益加分情況由轄區(qū)物業(yè)主管部門報(bào)市物業(yè)主管部門備案。
第三十四條 開標(biāo)、評標(biāo)大會由轄區(qū)招標(biāo)辦確定的主持人主持,所有投標(biāo)人參加,并委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場公證。開標(biāo)評標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行:
(一)開標(biāo)和主標(biāo)書評審 
由招標(biāo)人及其委托的公證機(jī)構(gòu)對投標(biāo)文件進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后,公布有效投標(biāo)人名稱,公證機(jī)構(gòu)將主標(biāo)書作標(biāo)記,同時(shí)將主標(biāo)書發(fā)給評委,評委在限定時(shí)間內(nèi)和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評審,主標(biāo)書評審表經(jīng)評委評分和簽名后密封,交至轄區(qū)招標(biāo)辦。
  (二)評標(biāo)答辯及定標(biāo)
  1、公證機(jī)構(gòu)對答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員一般為3人,并提供3個(gè)月以上的社保證明;
2、公布評委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單;
3、投標(biāo)人現(xiàn)場抽取答辯順序號;
4、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi),現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進(jìn)行,評委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定;
5、評委對投標(biāo)人現(xiàn)場陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評分,經(jīng)簽名后遞交公證人員收存;
6、答辯評分統(tǒng)計(jì)結(jié)束后,公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場驗(yàn)證密封的主標(biāo)書評分表后啟封、公布各投標(biāo)人的主標(biāo)書得分;
7、統(tǒng)計(jì)并公布每個(gè)投標(biāo)人的最終得分值;
8、以綜合評分最高者中標(biāo)。在投標(biāo)人綜合得分一致的情況下,以主標(biāo)書得分高者中標(biāo);
9、招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會宣布中標(biāo)人;
10、公證機(jī)構(gòu)宣讀公證詞;
11、招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書。
第三十五條 評標(biāo)委員會認(rèn)定以下情形之一的,應(yīng)作廢標(biāo)處理:
(一)投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人印章和投標(biāo)人法定代表人簽章或者沒有法定代表人簽章授權(quán)委托的;
(二)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以其他弄虛作假方式投標(biāo),或者以行賄手段謀取中標(biāo)的。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的前期物業(yè)管理項(xiàng)目,如有投標(biāo)人被認(rèn)定為廢標(biāo)后使得投標(biāo)人不足3個(gè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo),被認(rèn)定為廢標(biāo)的投標(biāo)人不得再次報(bào)名參加該項(xiàng)目的招投標(biāo)活動。
第三十六條 評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。
評標(biāo)委員會成員在進(jìn)行主標(biāo)書評審時(shí),應(yīng)將所有通訊工具暫交至轄區(qū)招標(biāo)辦統(tǒng)一保管,待評審結(jié)束時(shí)歸還。
評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸,不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。
評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。
前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員,是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性的工作人員。
第三十七條 評標(biāo)過程中投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合有關(guān)規(guī)定的,有權(quán)向評標(biāo)委員會提出異議,由評標(biāo)委員會根據(jù)異議內(nèi)容討論決定。評標(biāo)委員會認(rèn)為異議內(nèi)容對招標(biāo)結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的,可中止評標(biāo)活動,并提交轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組處理。
第三十八條 前期物業(yè)管理開標(biāo)評標(biāo)工作應(yīng)告知物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

第五章 合同的訂立與履行

第三十九條 中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示,公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間,負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí),可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示。
第四十條 招投標(biāo)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi),招標(biāo)人、中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,并在合同簽訂后的3個(gè)工作日內(nèi)由招標(biāo)人報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案,各級房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)轄區(qū)物業(yè)主管部門出具的前期物業(yè)管理備案證明。
招標(biāo)人和中標(biāo)人不得另行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi),中標(biāo)人應(yīng)按約定介入項(xiàng)目的前期物業(yè)管理。

第六章 罰 則

第四十二條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的,有權(quán)向招標(biāo)人提出異議,或者依法向有關(guān)部門投訴。
第四十三條 招標(biāo)投標(biāo)活動中有違反國家相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定的,按照相關(guān)規(guī)定處罰。
第四十四條 違反本辦法第七條規(guī)定,投標(biāo)人在評標(biāo)過程中嚴(yán)重影響評標(biāo)正常程序、非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動的,取消投標(biāo)人本次投標(biāo)資格,罰沒投標(biāo)保證金,記入企業(yè)信用檔案。
第四十五條 違反本辦法第十七條規(guī)定,招標(biāo)人中止招標(biāo)活動造成投標(biāo)人損失的,招標(biāo)人應(yīng)予以賠償。已確定的投標(biāo)人中途退出招投標(biāo)活動的,罰沒投標(biāo)保證金,記入企業(yè)信用檔案。
第四十六條 違反本辦法第二十一條、第二十二條規(guī)定,招標(biāo)人向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況,或在確定中標(biāo)人前,招標(biāo)人與投標(biāo)人就投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判的,中止本次招標(biāo)投標(biāo)活動。招標(biāo)人再次提出招標(biāo)申請的,應(yīng)在15個(gè)工作日后組織招標(biāo)。
第四十七條 違反本辦法第二十八條規(guī)定,取消投標(biāo)人此次投標(biāo)資格,已中標(biāo)的取消中標(biāo)結(jié)果,罰沒投標(biāo)保證金。并按《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄和公示暫行辦法》,記入企業(yè)信用檔案,1年內(nèi)不得參加本市其他項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動。
第四十八條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同,給中標(biāo)人造成損失的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。重新組織招標(biāo)的,取消招標(biāo)人的推薦權(quán)和評標(biāo)資格。
中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同的,給招標(biāo)人造成損失的,中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償,罰沒投標(biāo)保證金,記入企業(yè)信用檔案,1年內(nèi)不得參加本市其他項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動。
第四十九條 物業(yè)主管部門或工作人員違反本辦法規(guī)定,不依法履行監(jiān)督管理的,給與通報(bào)批評或處分。徇私舞弊、濫用職權(quán)或者玩忽職守,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附 則

第五十條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)、分割出售物業(yè)在未成立業(yè)主大會前或單一業(yè)主通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,參照本辦法執(zhí)行。
第五十一條 本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第五十二條 本辦法自2010年5月1日起施行。原甬房〔2001〕164號、甬建綜〔2004〕304號、甬建綜〔2006〕450號文中關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定同時(shí)廢止。
附件1
寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

一、申請
由開發(fā)建設(shè)單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務(wù)書面招標(biāo)申請。
二、審核
轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標(biāo)申請書7日內(nèi),對申報(bào)招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定落實(shí)到位的物業(yè)資金、用房及有關(guān)條件進(jìn)行審核。審核通過的,予以辦理招標(biāo)登記手續(xù)。
三、編制招標(biāo)文件
招標(biāo)文件由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)編制,招標(biāo)單位測算的物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物價(jià)部門備案。
四、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議
召開轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議,審議招標(biāo)文件,確定招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、投標(biāo)單位確定方式、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法,形成會議紀(jì)要,報(bào)市物業(yè)管理主管部門備案。
五、發(fā)布招標(biāo)公告
按確定招標(biāo)方式由招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)公告。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)之日起1個(gè)月內(nèi)通過新聞媒介(市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日報(bào)》上發(fā)布,其他縣市區(qū)可在當(dāng)?shù)刂饕襟w上發(fā)布)公開發(fā)布招標(biāo)公告,同時(shí)在寧波建設(shè)委員會網(wǎng)上發(fā)布。招標(biāo)公告期應(yīng)為5個(gè)工作日。
六、報(bào)名及審核
具備招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定時(shí)間攜投標(biāo)意向書、資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績證明、法定代表人或委托代理人等招標(biāo)文件要求的其他有關(guān)資料到轄區(qū)招標(biāo)辦公室報(bào)名。
由轄區(qū)招標(biāo)辦審核投標(biāo)單位的資格和有關(guān)資料,并按招標(biāo)文件要求確定投標(biāo)入圍單位,再由招標(biāo)單位書面通知其參加招標(biāo)預(yù)備會。
實(shí)行公開招標(biāo)的,參加投標(biāo)的單位不得少于3家;少于3家的,應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告,如第二次公告后,申請投標(biāo)的單位仍少于3家的,經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報(bào)市物業(yè)主管部門備案,可以協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
七、招標(biāo)預(yù)備會
1、投標(biāo)單位向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金、遞交投標(biāo)保證書、領(lǐng)取招投文件;逾期不交納投標(biāo)保證金的,取消投標(biāo)資格。
2、由轄區(qū)招標(biāo)辦公室組織招標(biāo)單位對招標(biāo)文件進(jìn)行答疑,有必要的,組織投標(biāo)單位到招標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)場查勘。
八、投標(biāo)文件制作
投標(biāo)單位收到招標(biāo)文件之日起20日內(nèi)按招標(biāo)文件要求完成投標(biāo)文件(投標(biāo)文件分為主、附屬標(biāo)書兩部分)制作,并按招標(biāo)文件要求密封,在規(guī)定時(shí)間送到指定地點(diǎn)。
九、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)(一個(gè)工作日)
(一)標(biāo)書確認(rèn)(上午)
公證人員查看投標(biāo)文件密封情況,并統(tǒng)一啟封、查證投標(biāo)文件的有效性,公布有效投標(biāo)單位。公證人員把主標(biāo)書自行作好標(biāo)記,交轄區(qū)招標(biāo)辦公室收存。如有效的投標(biāo)單位少于3家的,中止招標(biāo)程序,招標(biāo)人應(yīng)重新組織招標(biāo)。
(二)評委抽取(上午)
在轄區(qū)招標(biāo)辦的監(jiān)督下,由公證機(jī)構(gòu)在評委庫中抽取評委。招標(biāo)人無推薦單位的,除招標(biāo)人選派的一名評委外,其余評委應(yīng)當(dāng)從評委庫中隨機(jī)抽取確定。招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請人的,則不得選派評委參與評標(biāo),市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評委從市物業(yè)管理評委庫中隨機(jī)抽取確定,其他縣(市)區(qū)的評委在轄區(qū)的評委庫中隨機(jī)抽取確定。
(三)主標(biāo)書評審(上午)
轄區(qū)招標(biāo)辦將主標(biāo)書發(fā)給評委,評委在限定時(shí)間和地點(diǎn)獨(dú)立完成主標(biāo)書評審工作,主標(biāo)書評分表經(jīng)評委評分和簽名后,現(xiàn)場密封,交至轄區(qū)招標(biāo)辦。
(四)現(xiàn)場答辯(下午)
轄區(qū)招標(biāo)辦召開現(xiàn)場答辯評標(biāo)、定標(biāo)大會。現(xiàn)場答辯、定標(biāo)大會程序如下:
1、現(xiàn)場答辯評標(biāo)、定標(biāo)大會由轄區(qū)招標(biāo)辦派人主持,公證機(jī)構(gòu)到場全程公證;
2、投標(biāo)單位提前半小時(shí)到場,向公證人員申報(bào)參加答辯人員名單。公證機(jī)構(gòu)對答辯人員進(jìn)行資格審查。每個(gè)投標(biāo)人的答辯人員為3人;
3、主持人公布評委、投標(biāo)單位和公證機(jī)構(gòu)名單;
4、投標(biāo)人現(xiàn)場抽取答辯順序號;
5、投標(biāo)單位按順序進(jìn)場陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場陳述時(shí)間在15分鐘內(nèi),現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進(jìn)行,評委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定;
6、評委對投標(biāo)人現(xiàn)場陳述、答辯進(jìn)行獨(dú)立評分,經(jīng)簽名后遞交公證人員收存;
7、答辯評分統(tǒng)計(jì)結(jié)束后,公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場驗(yàn)證密封的主標(biāo)書評分表后啟封、公布各投標(biāo)人的主標(biāo)書得分;
8、統(tǒng)計(jì)并公布每個(gè)投標(biāo)人的最終得分值;
9、以綜合評分最高者中標(biāo)。在投標(biāo)人綜合得分一致的情況下,以主標(biāo)書得分高者中標(biāo);
10、招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會宣布中標(biāo)人,公證機(jī)構(gòu)宣讀公證詞;
11、招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書;
12、會議主持人宣布評標(biāo)、定標(biāo)會議結(jié)束。
十、中標(biāo)公示
中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)上公示,公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時(shí)間,負(fù)責(zé)受理投訴的單位等。必要時(shí),可同時(shí)在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M(jìn)行公示
十一、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
中標(biāo)通知書發(fā)出后5日內(nèi),中標(biāo)單位和招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務(wù)合同》(示范文本)簽訂委托合同,并報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。
十二、辦理相關(guān)移交工作。
前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后5日內(nèi),招標(biāo)單位按規(guī)定向中標(biāo)單位辦好相關(guān)移交工作。

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