關于印發寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則的通知
發布時間：2010-6-22 點擊：6083次
各縣（市）、區建設行政主管部門，海曙房管處，各業主委員會：
為了規范業主、業主大會、業主委員會的活動，保障民主決策，維護業主的合法權益，促進我市物業管理活動的健康發展，根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件，特制定《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》，現印發給你們，請遵照執行。執行中遇到的問題，請及時與我委房屋綜合管理處聯系。
二○一○年三月十一日
寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則
第一章 總 則
第一條 為維護業主合法權益，規范業主、業主大會、業主委員會的活動，保證物業管理工作的順利進行，根據全國《物業管理條例》、《業主、業主大會和業主委員會指導規則》、《浙江省物業管理條例》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及相關法規文件，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本規則適用于本市行政區域內物業管理項目的業主大會、業主委員會的成立、運作及換屆。
業主自行管理或委托其他管理人管理物業的，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照本規則。
第三條 業主是房屋所有權人，對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主應當遵守法律、法規以及管理規約（臨時管理規約）、業主大會議事規則。
第四條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行相應的義務。
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，依法履行業主大會賦予的職責，接受業主的監督。根據物業服務合同，監督和協助物業服務企業履行約定，規范服務行為。
業主大會、業主委員會接受屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督和指導。積極配合社區居民委員會的工作，接受社區居民委員會監督和指導，發布重大決定前應先聽取社區居民委員會建議，與社區居民委員會合作并配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。
第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第六條 市房產行政主管部門負責業主大會、業主委員會運作相關政策的制訂，負責對全市業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理。
轄區物業主管部門負責轄區范圍內業主大會、業主委員會運作的指導和監督管理，協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導成立業主大會。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）全面負責指導業主成立業主大會和業主委員會履行自治管理職責；及時處理業主、使用人和業主委員會在物業管理活動中的投訴，調處業主、業主委員會與物業服務企業，業主與業主委員會之間糾紛；會同轄區物業主管部門采用多種方式宣傳物業管理政策法規和相關知識。
社區居民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導和監督業主委員會工作，在規定情形下代替業主委員會行使業主委員會職責。
第二章 業 主
第七條 業主是指依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第八條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓房屋時，其對共有部分享有的共有和公共管理的權利一并轉讓。
第十條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，改變房屋使用性質。業主改變房屋使用性質的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，并告知業主委員會和物業服務企業。
第十一條 業主有權請求業主委員會公布下列情況和資料：
（一）專項維修資金籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則；
（三）業主大會和業主委員會的決定及會議記錄；
（四）物業服務合同；
（五）共有部分的使用和收益情況；
（六）物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（七）其他應當向業主公開的情況和資料。
第十二條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第十三條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和寧波市有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務相關費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十四條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對臨時管理規約予以書面承諾。
第十五條 業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。未經相關行政部門批準，業主不得占有物業共用部位、共用設施。
第十六條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以非合同當事人為由不履行合同約定的義務。
第十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務相關費用。業主與使用人約定，由使用人交納物業服務相關費用的，業主應負連帶交納責任。
第十八條 業主應當遵守法律、法規和管理規約（臨時管理規約）的約定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理，不損害公共利益和其他利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰和利益相關業主之間的關系。
第十九條 業主轉讓或出租物業時，應告知買受人或承租人到物業服務企業簽署管理規約（臨時管理規約）承諾書或通過其他形式承諾遵守管理規約（臨時管理規約）。同時，業主或使用人應當結清按規定應繳納的物業服務相關費用。
第二十條 業主不得有下列損害他人合法權益的行為：
（一）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音；
（二）違反規定飼養動物；
（三）拒付物業服務相關費用；
（四）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施；
（五）在建筑物內放置危險、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品；
（六）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色、開挖地坪等；
（七）影響房屋安全的裝飾裝修行為；
（八）違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場地或者其他共有部分；
（九）擅自改變物業的使用性質。
第二十一條 模范履行業主義務，熱心公益事業、熟悉物業管理政策法規，認真負責的業主，應當優先推薦為業主代表以及業主委員會候選人。
業主在競選業主代表或業主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。
第二十二條 業主拒付物業服務相關費用，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第二十三條 業主不得以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動。構成侵權的可追究民事責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三章 業主大會
第二十四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
業主參加業主大會會議的形式，可分全體業主參加和業主以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位推選業主代表參加。業主參加首次業主大會會議的形式由會議籌備組決定，業主參加非首次業主大會會議的形式由業主大會議事規則明確。
物業管理區域內業主人數超過百人的，可以以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表通過所代表區域的業主的書面授權，在授權范圍內代表區域內的業主行使投票權、議事權等業主享有的權利。也可按照業主大會議事規則的規定和所代表區域內業主的書面授權，代表區域內的業主出席業主大會參事、議事。授權范圍包括：業主委員會選舉、業主大會議事規則和管理規約的表決、業主大會所表決事項的決定，業主可根據實際情況進行全權委托或部分委托。
由業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議前15日，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見，表決意見經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上如實反映。若已授權的，業主代表應出具授權書。
業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托期限、程序內容和權限由管理規約或業主大會議事規則規定
業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。只有一個業主，或者業主人數低于百人且經2/3以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十五條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%或首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上時，建設單位應當在30日內書面報告物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門，并同時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
（一）物業管理區域劃分意見書；
（二）房屋及建筑面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）籌備首次業主大會會議所需的其他資料。
已達到首次業主大會籌備規定，且有10名以上業主聯名提出書面請求，但建設單位未及時報告或報送籌備相關資料的，屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門有權責令建設單位在30日內進行籌備工作。
第二十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發的入住率達到本規則第二十五條規定的應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會應當按照分期開發的物業面積比例，在《業主大會議事規則》中明確業主委員會人數、分配結構和增補辦法。
后期開發部分入住率達到本規則第二十五條規定的，應增補業主委員會委員，增補的業主委員會委員任期與當期已經產生的業主委員會委員的任期同時結束，當期業主委員會屆滿的，經全體業主表決后進行整體換屆選舉。
分期開發的項目，先期開發部分已經成立業主委員會，后期開發部分還未成立的，先期開發部分的業主委員會所作出的決定對后期開發部分的業主無效。
后期開發部分若與先期開發部分沒有共同擁有的小區道路、給排水管線、供電線路、供氣管路等相關聯的公共設施，屬于完全獨立的兩個區域，可各自成立業主委員會。
第二十七條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位書面報告60日內，負責組織、指導成立首次業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。轄區物業主管部門應當指導籌備組開展工作，建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。建設單位已經注銷的，由社區居民委員會和物業服務企業共同提交書面報告和相關的籌備資料。
首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房單位）代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表共同組成，籌備組成員人數為11人，其中業主代表人數為7人，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
籌備組可邀請物業服務企業參加，并協助籌備組參與具體籌備工作。
第二十八條 籌備組中的業主代表由社區居民委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦，業主也可以自薦或聯名推薦。業主聯名推薦的需10人以上，業主自薦和聯名推薦人數各不超過2人，有意向的業主超過2人的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織有意向的業主共同抽簽決定。
籌備組成員名單確定后，在3日內以書面形式在物業管理區域內公告7日，公告期結束后，報轄區物業主管部門備案，10日內召開籌備組會議。業主對公布的籌備組業主代表名單有異議的，應在公告期內書面提出，并說明理由，由籌備組組長在24小時內作出書面答復，或由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。
公告地點應設在本物業管理區域內的出入口、大堂、電梯廳等主要的人員通行位置。住宅小區有多個出入口的，各個出入口均應張貼公告。
第二十九條 籌備組會議應明確下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（三）確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（四）依法確定首次業主大會表決規則；
（五）確定業主代表、業主委員會委員候選人產生辦法，組織產生業主委員會候選人名單；
（六）參照議事規則（示范文本）制定業主委員會的選舉辦法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應在籌備組會議結束后7日內，首次業主大會召開15日前，以書面形式在物業管理區域內公告至業主大會召開。業主對上述事項有異議的，籌備組應當記錄并在首次業主大會召開前作出答復。
第三十條 業主委員會候選人由業主推薦或自薦，籌備組審核參選人資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，在首次業主大會召開前確定業主委員會候選人人數及名單。
第三十一條 籌備組應當自組成之日起90個工作日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
第三十二條 籌備組對參加業主大會會議的業主資格確認應符合下列條件：
（一）業主是指房屋所有權人，以房屋產權證上登記名字認定為業主；已訂購房合同尚未領取房屋產權證且已實際居住的，可視為業主。
（二）房屋所有權人為2人以上共有，可以推選1人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人；
（三）業主不具有民事行為能力，由其監護人代理。
（四）業主與使用人以書面協議約定由使用人代為行使業主投票權，由業主出示協議或書面委托書，經籌備組審核后使用人可參加選舉。
（五）業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第三十三條 籌備組會議結束后7日內，首次業主大會召開15日前，由籌備組組織業主代表選舉，選票應發至每一位業主，選票的回收數應高于投票權數的2/3，業主以選舉單位的最高得票數當選為業主代表。
業主代表選出后，向全體業主公告15日，公告期間業主提出異議，由籌備組在業主大會召開前做出答復。
第三十四條 籌備組應當于首次業主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告并送至各業主，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門、社區居民委員會。
業主因故不能參加業主大會會議，需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
第三十五條 籌備組負責組織召開首屆業主大會會議，應由投票權數1/2以上投票權數的業主或業主代表參加，首屆業主大會應審議通過《管理規約》、《業主大會議事規則》、《物業服務合同》，通過業主委員會選舉方案及選舉產生業主委員會委員。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第三十六條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
（一）物業的使用、維護和管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業共用部分的經營與收益分配；
（四）業主共同利益的維護；
（五）業主共同管理權的行使；
（六）業主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
第三十七條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：
（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
（二）業主委員會的職責，業主委員會議事規則；
（三）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（四）業主投票權的確定方式；
（五）業主代表的產生方式；
（六）業主大會會議的表決程序；
（七）業主委員會委員的資格、數量、任期等；
（八）業主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規則等；
（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌備、使用和管理；
（十）業主大會、業主委員會印章的使用和管理；
（十一）車位、露臺、人防工程等特定空間是否計入用于確定業主投票權的專有部分的面積和數量。
第三十八條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔，交街道辦事處（鄉鎮人民政府）專戶儲存、專款專用，由業主大會籌備組向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請使用。首次業主大會會議召開后30日內，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，公告期7天。結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第三十九條 業主大會履行以下職責：
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）依法改變共有部分的用途；
（九）依法利用共有部分從事經營性活動，以及所得收益的分配與使用；
（十）依法處分共有部分；
（十一）明確停車、經營用房的經營方式、收費標準。決定停車費、經營用房收入等共有部分收益的用途；
（十二）法律法規或管理規約確定的應有業主共同決定的事項。
第四十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求，組織召開業主大會定期會議，有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）持有20％以上投票權的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）符合業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
召開業主大會會議和臨時會議時，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門和社區居民委員會應派代表到會指導和監督。
業主委員會不按規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的，業主可以請求屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下組織召開。
第四十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題書面通知業主本人或在物業管理區域內公告。
第四十二條 業主大會確定業主投票權，可按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第四十三條 業主大會確定業主投票權，可按照下列方法認定業主票數和總票數：
（一）住宅項目按每一房地產權證計一票原則確定。
（二）非住宅項目以每一房地產權證計一票為基礎，一個房地產權證的建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計一票,不足200平方米的不計票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。
（三）建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按一票計算；
（四）總票數，按照前項的統計總和計算。
非首次業主大會會議的投票權數應按照業主大會議事規則約定的辦法計算；業主大會議事規則未作約定的，按照本條規定計算。
第四十四條 業主大會作出決定，必須經業主大會所持投票權數1/2以上通過。業主大會作出以下事項的決定必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數2/3以上通過：
（一）專項維修資金使用和續籌方案；
（二）改建、重建建筑物及其附屬設施。
逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的1/2以上。
第四十五條 業主可以以幢、單元、樓層（非住宅類）為單位，共同行使本單位范圍內的共同管理權。業主以幢、單元、樓層（非住宅類）為單位決定籌集和使用專項維修資金以及改造、籌建建筑物及其附屬設施的應當經該單位專有部分占建筑物總面積2/3且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他共同管理事項，應當經該單位專有部分占建筑物總面積過1/2且占總人數過1/2的業主同意；
第四十六條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
第四十七條 業主大會作出的決定對物業服務區域內的全體業主具有約束力。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。
業主認為業主大會、業主委員會的決定侵害其合法權益的，可以要求屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。
第四章 業主委員會
第四十八條 業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第四十九條 當選業主代表、業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務，按時足額交納各項物業服務費用；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第五十條 業主委員會委員的選舉應由業主大會所持票數過1/2的業主選舉票數通過，人數為5-11人的單數，每屆任期3-5年，可以連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。采用書面征求意見形式的，應有超過投票權數過1/2的業主選舉票數通過。當選名單經籌備組審核后生效，對當選名單有異議的，解決方式由籌備組決定。
業主委員會自選舉產生之后3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1－2人。
每屆業主委員會的首次會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員主持。
分期開發項目期數達到5期以上的，業主委員會委員的人數可適當增加，最高每一期配額人數不超過3人，總數必須為單數，具體配額由業主大會議事規則決定。
第五十一條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持下列文件向屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門備案：
（一）業主委員會委員名單和業主委員會成立的基本情況等；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）物業服務合同；
（五）業主大會會議決定的涉及業主共有和共同管理權的其他重大事項。
業主大會和業主委員會有關事項發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
業主委員會完成備案后，轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章，并依法使用印章。
第五十二條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會的日常事務。業主委員會委員根據工作需要可以領取適當津貼，具體由業主大會議事規則約定。業主委員會委員津貼和專職工作人員薪酬從業主大會、業主委員會工作經費中列支，具體事項由業主大會決定。
第五十三條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務相關費用的業主，限期交納物業服務相關費用。經書面催交，無正當理由逾期不交的，業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。
對擅自開挖地坪、破壞房屋承重結構等危害房屋安全的違規裝修行為，有責任向相關部門進行報告。
第五十四條 業主委員會應當按照業主大會議事規則及業主大會的決定召開業主委員會會議，經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員人數1/2以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第五十五條 召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應積極配合社區居民委員會履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，聽取社區居民委員會的建議。
第五十六條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告會議的內容和議程，聽取業主和使用人的建議和意見。（每屆業主委員會的首次會議除外）
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。作出決定的，應當在3日內以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告。
第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案可以由業主委員會自行存檔，也可委托物業服務企業進行存檔，工作檔案應當包括以下內容：
（一）業主大會會議、業主委員會會議的記錄；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同；
（四）業主委員會選舉及備案資料；
（五）物業專項維修資金籌集及使用相關資料；
（六）業主及業主代表名冊；
（七）業主意見及建議；
（八）政府相關部門下發的文件；
（九）其他需要保存的資料。
第五十八條 業主大會和業主委員會的運作經費由全體業主承擔，或在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體由業主大會決定。采用在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支的，具體額度由業主委員會提出預算，并經業主大會上表決通過后執行。
業主委員會應當在每年3月底前在物業管理區域內公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督，公布時間不少于7天。
業主委員會辦公用房視物業管理區域規模在業主大會議事規則中確定。
第五十九條 業主委員會依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理業主大會印章和業主委員會印章，印章由業主委員會主任負責管理。主任辭職的,必須指定副主任保管。
使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，除會議通知和業主委員會授權范圍內物業增值資金及維修資金收取證明以外，應當根據業主委員會會議決定，重大事項需按規定召集業主大會表決。
印章保管人違反印章使用規定的，由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期改正，并通告全體業主。造成經濟損失或不良影響的，應依法追究責任人的法律責任。
第六十條 物業服務企業應在每年第一季度向全體業主公布上年度共用部位維修資金，利用物業共用部位和相關場地所得收益和使用情況。
業主對上述費用使用有異議的，物業服務企業應當充分說明，對物業服務企業說明仍存異議的，由業主委員會聘請專業審計機構對有異議的財務帳目進行專項審計。
業主委員會任期屆滿前1個月，應聘請專業審計機構對物業管理項目專項帳目進行換屆審計。
第六十一條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）、業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第六十二條 業主對業主大會的召開及業主委員會成立產生質疑的，可向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門咨詢，街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門應在規定的程序內完成調查工作，并向業主作出書面答復。
業主、業主委員會與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的，可以要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門、社區居民委員會調處。各部門在受理調處后按規定程序答復。業主、業主委員會對答復有異議，可向市物業主管部門申請調處，再調處不成的，可向物業所在地人民法院提起訴訟。
物業管理的重大問題可以通過轄區物業管理聯席會議協調解決。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集，轄區物業主管部門、轄區派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等單位派代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第六十三條 業主委員會提起訴訟應由業主委員會主任負責召開業主大會討論且經1/2業主投票權表決同意，由業主委員會負責提起訴訟，訴訟所發生的費用承擔由業主大會議事規則規定。
第六十四條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的，其業主代表、業主委員會委員資格終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的；
（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（三）因疾病或者其他原因喪失民事行為能力，無法履行職責的；
（四）因犯罪被限制人身自由的；
（五）在競選業主代表、業主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾等違規行為被查實的；
（六）在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的；
（七）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第六十五條 業主代表、業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（二）不履行業主委員會委員職責和業主義務，違反管理規約的；
（三）收受物業服務企業、利害關系業主提供的利益或者報酬，謀取私利的；
（四）向物業服務企業銷售商品、承攬業務的；
（五）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
（六）其他侵害業主合法權益的行為；
（七）滿1年以上不繳納物業服務相關費用的；
（八）鼓動或煽動其他業主不繳納物業服務相關費用的；
（九）業主委員會1/2以上的委員或持有20%以上投票權的業主提出撤銷其委員資格的；
（十）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第六十六條 業主代表或者業主委員會委員資格變動的，應當以書面形式在物業管理區域內公告7日。
第六十七條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會，并做好交接手續。
被終止資格的業主委員會委員，拒不移交所保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安機關協助移交。
第六十八條 業主委員會成立后，出現下列情況應進行換屆選舉：
（一）業主委員會3至5年的自然任期屆滿；
（二）業主委員會任期未到，但享有1/2投票權以上的業主要求進行變更的；
（三）業主委員會人數因辭職、終止資格等原因，不足規定總數的1/2時。
第六十九條 業主委員會有下列情況之一，且拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門可以決定解散業主委員會，并進行換屆選舉：
（一）違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益的；
（二）違反法律法規規定，嚴重影響社區安定和公共秩序的；
（三）違反法律法規規定，出現組織、煽動業主拒交物業服務相關費用等違反物業服務合同約定的情形；
（四）長期不履行業主委員會職責，情節嚴重的。
第七十條 業主委員會自然任期屆滿3個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選，并報告屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門應當責令其在30日內組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由社區居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，組織換屆選舉工作。
經業主大會投票權數1/2以上的業主或業主代表表決通過，業主委員會可連選連任，但必須重新簽訂物業服務合同 。
第七十一條 出現第六十八條第（二）、（三）項和第六十九條所規定情形的，由屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門通告全體業主，并由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導成立業主委員會換屆籌備組，籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、轄區派出所代表、社區居民委員會代表和不少于籌備組總人數1/2的業主代表等人員組成，召開業主大會臨時會議進行業主委員會的換屆選舉。
由街道辦事處（鄉鎮人民政府）主持的換屆選舉，其籌備組的業主代表和業主委員會候選人產生方式參照首次業主大會中的方式進行。
第七十二條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內或新一屆業主委員會選舉成立后10日內，將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
業主委員會任期屆滿后，拒不移交其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安機關協助移交。
第七十三條 業主大會的代表或業主委員會委員有第六十四條、第六十五條所述規定情況被取消資格或以書面形式向業主委員會遞交辭職報告的，造成代表或委員缺額，應及時補選。
第七十四條 業主委員會委員（含主任、副主任）缺額的，應在1個月內，由業主委員會主任召集業主大會進行增補；
業主委員會主任、副主任缺額的，應先增補委員人數至業主大會議事規則規定的人數，在增補委員后15日內由副主任或主任召集業主委員會會議按規定程序選舉；在主任缺額選舉期間，由副主任或社區居民委員會指定的副主任代行主任職責；
業主代表缺額，應在業主大會召開之前，由業主委員會負責按原選舉區域進行重新選舉。
第七十五條 業主委員會主任辭職的，應及時通報屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導或監督業主委員會進行主任選舉。
第七十六條 業主委員會應對重新選出的人員，在15日內向全體業主進行公告，并同時向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門申報變更和備案。
第七十七條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數1/2的，在新一屆業主委員會產生之前，應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由物業所在地的社區居民委員會代行業主委員會的職責。
第七十八條 因物業管理區域發生變更、違反法律法規規定等原因導致業主大會、業主委員會解散的，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）或轄區物業主管部門的指導監督下，妥善保管需移交的財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，并做好業主共同財產清算工作。
第七十九條 業主委員會換屆經費來源由業主大會議事規則決定。
第五章 附則
第八十條 本規則中《管理規約》（示范文本）、《業主大會議事規則》（示范文本）由市物業管理主管部門另行制定。
第八十一條 本指導規則由寧波市物業管理主管部門負責解釋。
第八十二條 本規則自發文之日起實施，原《寧波市業主大會、業主委員會運作規程（試行）》（市建房管〔2003〕482號）同時廢止
