寧波市物業項目服務退出管理暫行辦法
發布時間：2011-7-30 點擊：5330次
第一條 為加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業服務活動的正常秩序，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》和有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業項目，是指開發建設單位或業主大會委托物業服務企業進行服務的物業項目。
第三條 本市行政區域內因物業服務合同期滿終止，或者依據法律規定和物業服務合同約定提前解除合同，物業服務企業退出物業項目服務管理活動，適用本辦法。
第四條 退出物業項目服務應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。
第五條 市房產行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)負責全市物業項目服務退出管理的政策制定、業務指導和監督工作。
各縣（市）、區房產行政主管部門（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本轄區內物業項目服務退出管理過程的業務指導、監督工作。
各縣（市）、區人民政府負責制定本轄區物業管理應急預案，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）對轄區內物業項目服務退出管理工作實施監督和組織協調，牽頭召開物業管理聯席會議，協調解決物業項目服務退出過程中發生的爭議和糾紛問題。社區居民委員會協助街道做好有關工作。
各級規劃、城管、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商、人防等相關職能部門，要按照各自工作職責，加強與物業管理主管部門協調配合，協助做好物業項目服務退出管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業單位應依照各自職責，協助轄區人民政府和有關部門做好物業項目服務退出管理階段的工作。
第六條 物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行職責，協助解決物業項目遺留問題，做好新老物業服務企業的銜接工作，保證物業項目服務的連續性。
第七條 業主大會、業主委員會應當從物業項目服務的連續、穩定和長遠利益出發，慎用辭退權，依法實施解聘和選聘工作，保證廣大業主的正常生活秩序。
第八條 建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決物業項目遺留問題，為物業項目服務順利開展提供保證。
第九條 有下列行為的，當事人一方不得提出物業項目服務退出管理事宜 ：
（一）物業尚未交付或投入使用的，建設單位或物業服務企業不得擅自提出終止前期物業服務合同，退出物業項目服務管理 ；
（二）前期物業服務合同期內，建設單位不得以返還或部分返還前期物業服務費為條件，要求物業服務企業退出物業項目服務管理；
（三）同一地塊分期開發建設的項目，業主委員會尚未全部建立或增補前，業主委員會不得要求物業服務企業退出物業項目服務管理；
（四）物業服務合同期內，未經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主表決通過，業主委員會不得擅自決定，要求物業服務企業退出物業項目服務管理 。
第十條 建設單位或物業服務企業明確前期合同期滿不再續約或提前解除合同的，適用以下程序：
（一）建設單位或物業服務企業合同期滿不再續約或提前解約的，合同當事人一方應于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。同時書面報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和物業主管部門，并填寫《物業項目服務退出管理情況登記表》。轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和物業主管部門接到報告后，應在10個工作日內進行調查處理。經調查確需退出的，應明確退出有關事項。并以書面形式在物業管理區域內公告15日。
（二）建設單位應當按照《寧波市物業管理招標投標實施辦法》重新招標投標選聘物業服務企業。若物業項目已具備成立業主大會、業主委員會的，應按規定程序成立業主大會和業主委員會，并選聘新的物業服務企業。
（三）新選聘的物業服務企業確定后10日內，建設單位應當將新選聘的物業服務企業相關情況書面函告業主，并抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會備案。
（四）建設單位未及時履行選聘責任的，物業服務企業應當及時以書面向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和物業主管部門報告。轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會應督促建設單位及時選聘物業服務企業。
（五）前期物業項目服務退出管理中，建設單位因歇業、破產等原因不存在的，物業服務企業應及時書面報告轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）。轄區物業主管部門接到報告后10個工作日內應會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會共同協商，落實籌建業主大會和業主委員會，并按規定程序選聘新物業服務企業。
第十一條 物業服務合同期限內，物業服務企業明確合同期滿不再續約或提前解除合同的，適用以下程序：
（一）物業服務企業應于擬解除合同3個月前，將退出原因、時間書面告知業主委員會，同時書面報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
（二）對物業服務企業提出提前解除合同的，業主委員會收到書面報告后5日內，應將物業服務企業退出的相關事項在物業管理區域內公告征求業主意見，公告時間不少于15日。公告期滿持異議的業主未超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總人數1/2的，業主委員會應及時與物業服務企業進行協商，依法簽訂退管協議。退管協議應當就物業服務交接時間、內容、查驗、交接前后的責任等事項進行明確。
退管協議應在物業管理區域內公告7天，同時抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會備案。
（三）業主委員會應當于簽訂退管協議之日起15日內，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下開展選聘新的物業服務企業。
（四）物業服務企業提前解除合同的，公告期滿持異議的業主超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總人數1/2的，或雙方未能達成退管協議的，按照本辦法第二十一條有關規定執行。
第十二條 物業服務合同期限未滿，業主大會要求物業服務企業提前解除合同的，適用以下程序：
（一）持有20％以上且按合同約定按時交物業服務費用的投票權業主提議提前解除合同的，業主委員會在收到提議之日后1個月內應召開業主大會進行表決。在召開業主大會15日前，應將業主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業管理區域內公告15日，同時告知轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
（二）提前解除合同經業主大會表決通過的，業主大會應當在作出決議后3日內，將解約原因、解約的時間和同意承擔的違約責任書面告知物業服務企業，并及時與物業服務企業協商退出事宜，依法簽訂退管協議。退管協議應在物業管理區域內公告7日，并抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。
（三）業主大會作出決議30日內，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下，選聘新的物業服務企業并簽訂物業服務合同。
（四） 業主大會表決未通過或者雙方未達成退管協議的，原物業服務合同繼續履行。
第十三條 物業服務合同期滿，業主大會未續約的，適用以下程序：
（一） 業主委員會應于合同期滿前3個月，在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會的指導下組織召開業主大會決定續聘或選聘物業服務企業，并在物業服務合同期滿前簽訂新的物業服務合同。業主大會決定不續聘的，應于業主大會決議后5日內書面告知原物業服務企業，同時抄報轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會。并按照規定程序做好新物業服務企業的選聘工作。
（二） 業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任的，原物業服務企業應當及時報告轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會，督促業主大會及時選聘物業服務企業。
（三）物業服務企業向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門書面報告后3個月，業主大會仍不選聘新物業服務企業的，原物業服務合同視作繼續有效，有效期限至新簽定的物業服務合同生效之日止。
第十四條 物業項目服務退出管理中，新選聘的物業服務企業未接收服務前，原物業服務企業應當繼續做好服務工作，業主應當按合同約定繼續交納物業服務費至合同解除之日。
第十五條 物業項目服務退出管理中，新選聘的物業服務企業根據物業項目服務實際，需留任或聘用原物業服務人員的，可與原物業服務企業進行協商。
第十六條 物業項目服務退出管理中，業主委員會對物業服務企業的財務帳目應聘請中介審計單位進行審計，并將審計結果向全體業主公布。審計費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。財務審計內容：
（一） 實行物業服務酬金制收費方式的，審計內容為物業服務各項資金的收支情況；
（二） 實行物業服務包干制收費方式的，審計內容為利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業經營用房出租、停車費收入、共用部位、共用設施設備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
第十七條 物業服務企業應當在合同終止或解約之日起10個工作日內，向業主委員會辦理移交事宜或在業主委員會的監督下，向新物業服務企業辦理移交，移交事宜包括以下內容：
（一）辦公桌椅、辦公用品和保安器具、勞動工具等物品和清單；
（二）業主名冊、物業服務費收費等有關臺帳；
（三）與相關單位簽訂的各類協議書；
（四）向業主預收的物業綜合服務費、停車費、能耗費等相關費用；
（五）共用部位共用設施日常維護費、物業經營用房出租收入等余額；
（六）業主電梯、水泵、中央空調等能耗運行分攤賬冊，業主水、電費抄表數及代收賬冊；
（七）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，竣工驗收資料，業主清冊（房屋分配方案）等檔案資料；
（八）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（九）物業有關質量保修文件和物業使用說明書；
（十）物業管理用房和屬于全體業主共同所有的其他財物；
（十一）物業管理需要的其它資料。
第十八條 新選聘的物業服務企業接收物業項目服務時，應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗和交接，并制作查驗記錄。查驗記錄應當包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業和業主委員會蓋章，存在爭議的，應當在查驗記錄載明。
第十九條 物業項目服務退出過程中，雙方有爭議的，可向轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門和社區居民委員會申請調解，經調解不成的，應通過司法途徑解決。
第二十條 物業服務合同終止，業主欠交的物業服務費用，原物業服務企業可依照原合同約定，委托新的物業服務企業代為收取，也可自行向業主收取或通過啟動轄區物業服務糾紛快速處理機制協調解決，調解不成功的可通過司法途徑解決。新物業服務企業應為原物業服務企業收取欠繳物業服務費提供幫助，但原物業服務企業不得以業主欠費為由拒絕辦理移交。
第二十一條 物業服務企業明確合同期滿不再續約或提前解除合同的，在物業服務合同終止前15日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）、物業主管部門應當與物業服務企業溝通，為平穩過渡增加3個月時間的緩沖期。同時轄區人民政府物業管理協調領導小組應在7個工作日內，組織轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、規劃、城管、勞動、價格、社區居民委員會及業主委員會等相關部門召開聯席會議，按照市政府《關于當前形勢下推行老小區保安保潔企業化運作的通知》（甬政發〔2009〕49號）的規定，推行保安保潔企業化運作的管理模式進行管理，有條件的也可實行準物業管理、社區平安管理或小區業主自治管理。
第二十二條 因物業項目規模較小，導致物業服務企業退出服務的項目，轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民委員會，從實際出發，本著規模經營、方便管理、降低成本、提高服務質量的原則，積極創造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進行管理。
第二十三條 物業服務企業不按本辦法規定程序退出的，將作為企業不良行為記入企業信用檔案并向社會公示。同時自社會公示之日起取消該企業1年內參與物業服務項目招投標的資格，其服務的物業項目1年內不得參與物業項目示范或優秀評選活動。
第二十四條 本辦法自2010年8月1日起施行。
